פרסומת
דלג

הנדל"ן לאן?

מאת: רותם נועם למערכת ערב ערב באילת ● 3/8/2011 16:24 ● ערב ערב 2509
קווים לדמותו של החלום הישראלי, גרסת אילת. רותם נועם יוצא למסע בזמן וסוקר את שוק הנדל"ן המקומי משנת 2000 ועד היום. תקוות, מגמות ומציאות נושכת. אם מישהו חיפש הוכחה ניצחת לדשדוש העירוני המתמשך, זה המקום. עיר עם נתוני הגירה שליליים מחפשת עתיד. ואתם בסך הכל רוצים בית במחיר הגיוני
הנדל''ן לאן?



2000-2002: קיפאון מתמשך


ראשית שנות האלפיים לא מצאו את אילת בתקופת פריחה. אם בין השנים 1998 ל-2002 נבנו בשחמון המתפתח כ-2,700 יח"ד, מה שהפך את אילת ליהלום נדל"ני שטרם החל לפדות את ערכו האמיתי, הפכה העיר, בן לילה, לבית קברות לפרויקטים שהתקשו להימכר עם פרוץ האינתיפאדה. משרדי תיווכים רבים נעלמו מהנוף, המלחמה בעיראק לא תרמה, ומחירי הדירות צנחו בהתאמה. אילת היא פריפריה. תמיד היתה וככזו, צייתה לחוקי הפריפריה הנכונים גם בשאר חלקי המדינה. המומחים היו אופטימיים והמליצו למוכרים להחזיק בנכסיהם עוד קצת. המחירים, כך הבטיחו, חייבים לעלות. אם ב-2001 דירה חדשה בת 3 חדרים בגודל 58 מ"ר עם גינה 50 מ"ר, נמכרה בפרויקט של חברת 'אלמוג' במרכז העיר, עם שירותי בריכה, תמורת 85 אלף דולר בלבד, הרי שב-2002, איימה המגמה הכלל ארצית של קיפאון, שהפך למשבר בשוק הנדל"ן, על יציבותם של קבלנים, חברת הבנייה נגה-אלקטרוטכניקה שבנתה שני פרויקטים בעיר אילת פשטה את הרגל, כך גם 'אמדר רזידנס' ו'צוקי השמש', שנחשבו לפרויקטים יוקרתיים. מלאי הדירות הלך והצטמצם, ופרויקטים רבים נתקעו. אילת רשמה ירידה בת 8% במחירי הדירות שהגיעו לשפל חסר תקדים. כרגיל כולם מדברים על הצורך בקזינו, שדה תעופה בינלאומי, רכבת ושאר חלקי פרויקט 'השער הדרומי' כסיכוי האמיתי של אילת לצאת מהמשבר, אבל את הדיבורים האלו ממחזרים אצלנו כבר חמישה עשורים לפחות.

2003: משרד השיכון מבטל את פרויקט 'מחיר למשתכן'


ב-2003, כבר החלה להסתמן המגמה שתהפוך בתוך שבע שנים לעובדה בשטח – אילת התחלקה לשתי ערים, העיר הוותיקה והעיר החדשה שבשחמון. מגמת משפרי הדיור החלה לתת אותותיה והיא תתרום בהמשך למגמת הביקוש באזורים החדשים, אלא שעם פלישת מהגרי העבודה לעיר, תהפוך החלוקה הזו לאיום ממשי על צביונה הדמוגרפי של אילת, אך למה להקדים את המאוחר, כעת 2003, והמהגרים היחידים אליהם לוטש שוק הנדל"ן המקומי את עיניו, מדברים צרפתית מתובלת בעברית. כן, גם ניצני הגל הפראנקופילי מתחילים להיזרע, המשקיעים היהודים מגלים את השמש האילתית, ובסוכנויות התיווך שוררת אופטימיות זהירה. ברחבי הארץ נמכרות ב-2004 למעלה מ-400 דירות לצרפתים. אילת בהחלט נחשבת לעיר מועדפת על ידם. דירת גן בשטח של 157 מ"ר, עם מרפסת בשטח של 20 מ"ר וגינה בשטח של 140 מ"ר בשכונת השחמון באילת, נמכרה כבר תמורת 964 אלף שקל. נשקפת עליה של 7.8% במחירי הדיור שהציבו את אילת במקום השני בארץ אחרי העיר אריאל. הקיטוב בין מרכז העיר לשחמון כבר מתחיל לתת אותותיו עם פערים של 20-30% במחירי דירות דומות. מחירי השכירות לעומת זאת עברו מעליה שנחשבה אז למטאורית בת 7.8% ב-2001, לירידה של כ-10% בשנת 2003, מה שנקרא תיקון שוקי סביר. אלא שכמובן תלוי באיזו עונה תבדקו. דירת 4 חדרים הושכרה באותה תקופה ב-550-600 דולר, פנטהאוז בן 6-7 חדרים - ב-700-750 דולר בלבד. מצד אחד טיפסנו מאז ועד היום, מצד שני תראו מה קרה למחירים באותה התקופה באזור המרכז ותבינו עד כמה בלתי אטרקטיבי היה ונשאר שוק הדירות האילתי בעשור האחרון. מגמה נוספת שמתחילה ב-2003 היא הפער בין יכולתם של זוגות צעירים לרכוש בעיר דירה, לעומת משקיעי חוץ. משרד השיכון מודיע על ביטול פרויקטים כדוגמת 'בנה ביתך' ו'מחיר למשתכן', שהיטיב עם זוגות צעירים. עיריית אילת מבטיחה לפעול, ראש העירייה מגרד הבטחות, אבל כמעט כלום מהן לא יעבור את שלב הודעת הדוברת שלו עד היום.

2004 נקודת האור: יש גרועים מאיתנו


ב-2004, מפרסמת חברת 'דן אנד ברדסטריט' סקירה כלכלית על מצב הנדל"ן בישראל. אילת מגיעה למקום השני אחרי שדרות באחוז העסקים הנמצאים בסכנת סגירה. מכרזים לבניית 372 יח"ד נוספות אמנם מתפרסמים, מחירו של קוטג' בן 51 מ"ר וגינה על שטח של 120-60 מ"ר, עומד על כ- 200 אלף דולר, דירה בבניין בן 4 קומות, 110 מ"ר – נמכרה במחיר של כ- 120 אלף דולר. גורמים בענף מעריכים, כי עד שנת 2010, יהיו בשכונת שחמון 6,000 יחידות דיור ויתגוררו בה כ- 24 אלף נפש, כמעט מחצית מאוכלוסיית העיר אילת. הם לא טועים. אלא שגם שנת 2004 מסתיימת באסון מוחלט. בריחה של צעירים ומבוססים מאילת, היעדר מקומות תעסוקה, ובעיות קשות בפיתוח העיר לא תורמות לשחיקה במחירי הדירות שנמשכת כבר שבע שנים רצופות. נקודת האור היחידה היא שאילת אינה נכללת ברשימת עשרת המקומות הכי לא מבוקשים למגורים בישראל. יש גרועים מאיתנו. האיומים בביטול הפטור על המע"מ מקפיצים את הקבלנים, שמוציאים מכתב בהול לראש הממשלה, ובו הם מאיימים בייקור מחירי הדירות בעיר ב-26 אלף דולר בממוצע. אם ישנו מאפיין בולט במיוחד של שוק הנדל"ן באילת של 2004, הוא שוק הדירות להשקעה. כ-35% מכלל הדירות הנרכשות בה הן לצורך השקעה. רבים מהמשקעים הם כמובן יהודים מאירופה. הגל הזה יימשך עד למשבר הגדול של 2009, אז יתפוגגו אלה ויוחלפו אט אט במשקיעים ישראלים, כלומר עד שגם אלו ייעלמו לאחר שסטנלי פישר יצנן את שוקי משקיעי הדירות בישראל.

2005: האילתים נאמנים לעירם


2005 מקדמת בברכה את מגמת האופטימיות. אחרי שנה עלובה למדי של מינהל מקרקעי ישראל בשיווק קרקעות, מחליטים שם להאיץ את קצב שיווק הקרקעות ל-35 אלף יחידות דיור, מתוכם 5,250 יחידות באילת. לא לחינם מנסה משפחת דנקנר לקבל אישור מהמינהל לשנות את התב"ע של בריכות המלח שקיבלו במתנה ממדינת ישראל, לנדל"ן שייאפשר הקמת אלפי יחידות דיור. היועמ"ש אמנם מאשר, אך מבקר המדינה עוד יטרפד את הנושא בהמשך, כי באמת יש גבול . מבדיקה שערך המכרז המרוכז, אתר אינטרנט המתמחה במכרזי משכנתאות עולה, כי 59% מהישראלים מחפשים דירה בעיר מגוריהם. אילת עומדת בראש טבלת הנאמנות של הרוכשים. אבל גם נתונים אלו אינם הופכים את 2005 לשנת הפריצה המקווה, שכן נתוני סוף השנה מראים כי באותה השנה נמכרו בעיר באילת רק 83 דירות חדשות. בשנת 2004 לשם ההשוואה, נמכרו בעיר 134 דירות, כאשר בשנת 2003 הצליחו הקבלנים למכור רק 77 דירות חדשות בעיר.

2006: מלחמת הקרקעות מתחילה


אלא שב-2006 מתחילה להשתרש מגמה חדשה בשיווק הקרקעות. קבלנים מתחילים להלחם בהצעות מאמירות על מעט השטחים שמוצאים לשיווק על ידי המינהל, עופר גלזר למשל זוכה במכרז על קרקע המיועדת לבניית 86 יחידות פאר, במחיר שיא של 24 מיליון שקל. הקונים, מן הסתם, לא אמורים להיות תושבי העיר. רכישות יהודי אירופה מואצות, ועימם - המחירים. וילה סולידית בגודל 260 מ"ר, על מגרש בן 750 מ"ר, נמכרת ב-775 אלף דולר. מחירי השכירות לא מפגרים: דירת 4 חדרים בשחמון מושכרת כבר ללא חשש ב-700 דולר. הפרויקט של יוסי אברהמי מאחורי 'סיטי סנטר' נחטף ולא על ידי אילתים, במחירים של 300 אלף דולר לדירה בת 5 חדרים, יקר אפילו במונחים אילתים, אבל ההבטחה היא לארמון.

2007: הצרפתים באים, המחירים עולים


2007 כבר מוצאת את אילת במגמת זינוק. התחזיות, כך נראה, התממשו. 1,600 יחידות דיור מוקמות בשחמון, וההערכות מדברות על הכפלת המספרים בחמש השנים הקרובות. אם עד כה, יכולתם לרכוש דירת 3 חדרים באילת במחיר שנע סביב 100-120 אלף דולר, כעת לא תצליחו למצוא דירה כזו בפחות מ-160 אלף דולר. הריביות הנמוכות על המשכנתאות מפתות רבים. 3.8% נשמע להם מעט. הם עוד יצטערו על כך בעוד ארבע שנים, כשסטנלי פישר ילמד אותם מהו גובה הפריים וכיצד הוא יכול לטפס מדי חודש ולטרוף את כושר ההחזר של המשפחה האילתית הממוצעת. וזאת יש לדעת, על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס), עמד השנה השכר הממוצע באילת על 5,521 שקל לשכיר ו-7034 לעצמאי, כאשר השכר הממוצע בישראל עמד על 7,767. היחס הזה לא השתנה מאז. אילת היתה ונותרה עיר ברמה סוציו-אקונומית בינונית נמוכה, או אם תרצו חמש מתוך עשר בסולם הלמ"ס. ב-2009 המצב אף הורע, בענף המלונאות עמד השכר הממוצע הכולל על 7,098 שקל, קצת מתחת לממוצע בתל אביב (7,372), כאשר השכר הממוצע של עובדי כוח האדם גירד את ה-4,700 שקל. מאז הוא רק נשחק. אבל כעת 2007, והאופטימיות בשיאה. התחרות בין הקבלנים על מכרזי שטחים גוברת בעידוד המינהל, שסימן משום מה את אילת כפרה חולבת. ברקע כבר נשמעים קולות ראשונים של מחאה על הפער שבין מחירי הקרקעות המאמירים, ליכולת למוכרן בפועל בעתיד ברווח, אבל במינהל אין עם מי לדבר. הקופה רושמת, והקבלנים עדיין עומדים בתור. נלחמים על כל רובע חדש שמשתחרר לבנייה בשחמון. ברובע 9 נבנות 408 יחידות, ברובע 10 – 447 יחידות, ברובע 6 – 452 יחידות, ואפילו מרכז העיר נהנה מצמיחה בשכונות כמו הדקל (81 יח"ד), מערב 7 (33) וגנים ב' (111). כיצד עומדת המגמה הזו מול המציאות העגמומית של נתוני התיירות בעיר? לאיש אין הסבר. אף בית מלון חדש לא נבנה באילת בשנים הללו, הקבלנים נמנעים מלהגיש בקשות לבניית בתי מלון חדשים, אף שעתודות הקרקע סביב הלגונה המזרחית פנויות להצעות, לאחר שהמדינה מבטלת את ההכרה בבניית מלונות בעיר כ"מפעל מאושר". על אטרקציות מרכזיות או מפעלים אין כמובן מה לדבר. האטרקציה המרכזית היחידה שאמורה היתה למנף כאן משהו ברמה בינלאומית – ה'אקווריה', כבר תקועה בצינורות הבירוקרטיה ובקרוב תנפח נשמתה סופית כשבתפקיד הקברן – מבקר המדינה בצורת דו"ח חריף על הליכי אישור הפרויקט, במינהל. רמתה הסוציו-אקונומית של העיר נותרה בעינה, והאשם כרגיל הוא "המצב הביטחוני" – על מה, אם כן, מתבססת הפריחה בשוק הנדל"ן המקומי? כנראה שעל הקזינו שמנהל המינהל מול הקבלנים, שיוצר טירוף מערכות שתיכף יתפוצץ לכולם בפנים ויותיר מכרזים שיוצאים 4-5 פעמים ללא אף מציע שניגש. הריביות הנמוכות בבנקים תורמות את חלקן והצרפתים שמציפים את השוק בהצעות שעולות על שווי השוק ב-20%-30%, מכניסים אותו לסחרחורת מחירים. מי שדווקא מושפע פחות מהמגמה הוא שוק השכירות המקומי שעולה, אך במתינות. הסיבה: הדירות שנרכשות על ידי תושבי חוץ נותרות סגורות ומיותמות, יוצרות מתחמי רפאים שעוד יתפוצצו לכולנו בפרצוף יום אחד. עיר כידוע היא לא רק סך בנייניה, אלא המרקם העדין שנוצר בין מגורים ומסחר. שכונות רפאים הן האיום מספר אחד כיום על מרכזי ערים רבות בעולם. לא צריך להרחיק עד לסין, לעיר הרפאים המהממת אורדוס שעומדת ריקה כבר חמש שנים, פשוט תשאלו בירושלים. אילת עוד לא מפנימה את הסכנה. גם הנדל"ן המסחרי הופך ב-2007 לאטרקטיבי. ג'קי בן זקן מתחיל לקדם את פרויקט התחנה המרכזית החדשה שאמורה לקשט את צדו של בנין העירייה החדש המתוכנן. על חורבות ביתן הצילום של 'בני ונצר' בשדרות התמרים אמור להבנות פרויקט מגורים ומסחר, שכונת המאפייה, אף היא כבר עולה כפוטנציאל לשינוי תב"ע למגורים. המגמה הזו תשמר במהלך השנה הקרובה, עד שהעולם כולו ירעד בשנת 2009 עם פרוץ המשבר הכלכלי העולמי. בעיריית אילת שעדיין מסתמכת על תוכנית מתאר לעיר משנת 1983, מבינים שחייבים להתקדם ומצהירים, כי עד סוף השנה תסתיים תוכנית מתאר חדשה שתתאים את צפי הצמיחה של העיר ל-20 השנים הקרובות. אפשר להירגע, התוכנית הזו לא צפויה להסתיים גם לא נכון לשנת 2011.

2008: מגמה מעורבת במכירות


השנה מתחילה בתחושה קשה כי באילת מתנפחת בועת נדל"ן. משבר הדיור הארצי מתחיל לצבור תאוצה, אף שמימדיו עדיין לא ידועים במלואם. עדיין אף אחד לא מדבר על המחאה החברתית שתאפיין את 2011, אבל הרכישות הצרפתיות, אליהן הצטרפו יהודים עשירים מרוסיה ובריטניה שהחלו יוצרים קבוצות רכישה למגרשים, שהמשיכו להתנגש ביכולתם ההולכת ומצטמקת של זוגות צעירים להגיע לדירה, כל אלו מסמנים את מה שכולנו כבר יודעים שמתרחש כרגע בכל הארץ, ואילת אינה יוצאת מהכלל. כשווילה או פנטהאוז נמכרים ב-300-350 אלף דולר, איזה סיכוי יש לזוג צעיר להרשות לעצמו דירה 3 חדרים ב- 160 אלף דולר? אלא שחדי העין שמזהים את השיא, כבר יכולים להתחיל ולאתר הנחות בפרויקטים שונים שמתקשים לסיים מכירות בצפי שקבעו לעצמם. הצעות לאבזור דירה קומפלט במוצרי חשמל כבר לא באה בגדר הצעה גסה, גם לא חדר חמישי בתוספת של מאה אלף שקל בלבד. אם רוצים להתבלבל עוד קצת מהמגמות הסותרות שאפיינו את 2008, הרי שבעוד שבמכירת דירות יד שנייה נשמרה יציבות, הרי שבמכירת דירות חדשות, חשו הקבלנים בירידה משמעותית וכשזה קורה, סימן שאתם במיתון.

אז מה יצא לנו?
האם מחאת הדיור אכן מוצדקת באילת?


ובכן, נראה שלא ממש. סקירת העשור האחרון מוכיחה שוב, כי המשק האילתי הסגור מגיב באיחור ובקטן למגמות הארציות. כשבמרכז הארץ קפצו מחירי הדיור והשכירות בעשרות אחוזים, באילת נרשמה עליה מדודה בלבד, בת אחוזים זניחים, שום דבר להתרגש ממנו לעומת גדרה-חדרה. היציאה מהמשבר של 2009 עוד לא הסתיימה, ומחירי השכירות בעיר נותרו יציבים פחות או יותר, עם תיקונים קלים בהתאם לתקופה ולעונה. מצד אחד זה טוב, כי בועה כאמור אין כאן, מצד שני, זה גם לא הופך את אילת לאטרקטיבית מי יודע כמה להשקעות. התשואה לא בשמיים. אז נכון ש-2010 החלה בעליית מחירים, אבל עדיין, 920,000 שקל לדירת 4 חדרים חדשה בשחמון, זה מחיר שבכל מקום אחר בארץ היו חותמים עליו בעיניים עצומות, 3 חדרים תעלה בין 720-900 אלף שקל, ואם תסכימו להיכנס לשכונות הוותיקות, ירד המחיר משמעותית ל-400-550 אלף לדירת 3 חדרים או 600-700 אלף בשכונת הדקל, במערב 6 ו-7, תוסיפו למחירים הללו כ-150-200 אלף שקל. בקיצור יש בעיר דירה לכל כיס. ישנם הטוענים, כי מאמצע 2011, מתחדשת מגמת המיתון. עצירת המחירים בארץ משפיעה גם על השוק המקומי, באיחור, בקטן, אבל משפיעה. השבוע חזר בו שר השיכון והודיע, כי אילת כן תוכנס למפת העדיפויות הלאומית בכל הקשור למחירי מינימום על הקרקעות, שייקבעו על 31 אחוז מערך הקרקע על פי השומה. גורמים מקצועיים מעריכים כי הדבר יוביל להורדת מחירים, אלא שהבטחות שהופרו שמענו מספיק פעמים. עד שלא נראה את המכרז לפרויקט 'בנה ביתך' ברובע 6 בשחמון קורם עור וגידים, לא נאמין. מעבר לכך חשוב כי פרויקטים שיוצאים לדרך יחויבו בבניית דירות בנות 3 חדרים, שאף קבלן או ראש עירייה לא ממש חפצים בהם מסיבות של מחיר וארנונה. אם שני אלו יתרחשו לצד קידום אמת של פרויקטים כמו תוכנית 'ישן מול חדש' שיזם משרד השיכון, לפיה התחייבה עיריית אילת להשקיע 50% מהיטלי ההשבחה שתגבה מבנייה חדשה (ברובע 11 בשחמון), לטובת פיתוח השכונות הוותיקות, אם תוכניות תקועות כמו פינוי בינוי ותמ"א 38 יהפכו אטרקטיביות גם בפריפריה, כי אז לשוק המקומי צפויה לפחות רגיעת מחירים. אבל על בועת נדל"ן אין ולא ניתן היה לדבר באילת, לא כשמציבים אותה לצד שאר מדינת ישראל.

2009: ההתרסקות הגדולה


אחרי כל שיא מגיע תיקון, את זאת יודע כל כלכלן. אחרי עסקאות שרשמו מחירי שיא של מיליון דולר לווילה יוקרתית במיוחד, הגיע המשבר הכלכלי העולמי ועצר הכל באחת. הצרפתים והרוסים התאיידו עם השקעותיהם, והנמנום חזר באחת לשוק ששב להסתמך על משפרי הדיור המקומיים. זה לא שהצרפתים התחילו למכור את הדירות שרכשו בהמוניהן, אבל גם זה קרה. חשוב מכך – במינהל התפכחו מרכבת ההרים של מחירי הקרקעות, לאחר שיזמים פשוט עצרו את השיווק של פרויקטים יוקרתיים בהם זכו. לפתע התקשו במינהל למכור קרקעות בעיר, אבל להוריד מחירים לא ממש התחשק להם. התוצאה: עצירה מוחלטת בשיווק קרקעות. במכרז שמוציא המינהל בכל זאת לבניית 67 יחידות בשחמון זוכה חברת 'נופי', אבל במחיר שפוי של 13 מיליון שקל. למחיר הנמוך ישנה סיבה טובה – המכרז האמור פורסם שלוש פעמים לפני ששתי חברות בלבד הסכימו לגשת אליו. שטח זה עוד זכה למציעים, שלא כמו שטח אחר בן 22 דונם בשחמון, המיועד לבניית 118 יחידות, אליו לא ניגש אף יזם למכרז. מאחר ובמינהל עדיין מתעקשים על מחירי מינימום לקרקע, הרי שלאור ירידת השוק, מדובר על ירידת אטרקטיביות בשיעור של 35% לעומת המחיר ששולם לאותה קרקע שנה קודם לכן. גם נכסי היוקרה רושמים ירידה בת 15%. הביקוש, אם כן, עובר מתושבי חוץ למשפרי דיור. גודל העסקאות יורד בהתאמה. זה אולי מריח כמו קיפאון או דשדוש, אבל אחרי הבועה שהתנפחה כאן שלוש שנים, מדובר למעשה בחזרה לשפיות. עם זאת, יש לציין, כי אילת אינה נחשבת, כפי שמעולם לא נחשבה, ליעד השקעה אטרקטיבי. כלומר לא אם אין בכוונתך להתגורר בנכס ולנצלו למטרות נופש שלך ושל משפחתך. העלייה החדה במחירי הדיור בישראל בין 2009-2010 שהראתה זינוק של 26% ויותר במחיר הדיור בערים מרכזיות, התבטאה בעליה בת אחוזים בלבד באילת. בסקר משרד השיכון שפורסם ביוני אותה שנה אודות ביקושים לדירות בבנייה ציבורית, רשמו רק אילת ואשדוד ירידות בביקושים. אילת התהדרה בירידה בת-24%, כשבשאר המדינה דובר על קפיצה ממוצעת של 51% בביקושים - רק על מנת שנבין את הפער בין הבועה שהמשיכה להתנפח במרכז, לעומת הנפילה המוקדמת שחווה השוק באילת.
הראשונות להיפגע היו, כמובן, דירות היוקרה שנרכשו על ידי משקיעי חוץ שליקקו באותה העת את פצעי המשבר הגלובלי. הקונים, עם זאת, לא עמדו בתור והמשקיעים ספגו כ-20% הפסד על השקעתם. אך לא רק – אילתים רבים נותרו המומים, לאחר שהמינהל פרסם את המכרז לשיווק מגרשים לבניה עצמית ברובע 6 – המחיר למגרש, הסתבר לאכזבתם, קפץ ב-50% משנת 2006, אז יצא מכרז דומה. אגב, המכרז אז הוקדש בחלקו בבלעדיות לבני אילת. מאז ועד היום לא הצליח ראש העירייה לייצר מכרז מתקן דומה. גם בפרויקט הזה, שאמור היה להיות מיועד לאילתים, יוכלו לאפשר לעצמם את הרכישה רק משקיעי חוץ או עשירי העיר. למרות המצב, מלמדים נתוני הלמ"ס, כי באילת נמכרו במהלך השנה 223 דירות חדשות. אכן זינוק, ואולם את הנתון הזה כדאי לקרוא לצד נתוני המכירות של יח"ד חדשות במחצית הראשונה של 2010, שעמדו על 76 יח"ד בלבד. בעיה נוספת שצוברת תאוצה ב-2009 היא בעיית מהגרי העבודה. הצרה הזו תתפוס תאוצה ב-2010, ופתרון ממשלתי אין גם כיום. העירייה חסרת אונים. דגלים הונפו, הבטחות של ראש העירייה לסגור את העיר פוזרו, אבל המציאות הביסה את הדמגוגיה, וכבר כעת כבר ברור, כי נכסים רבים במרכז העיר יאבדו אט אט את צביונם ובהמשך - גם את ערכם, לאור השתלטות האוכלוסיות הזרות על השכונות הוותיקות כמו הדקל ושכונה א'. בניין שמחצית מדירותיו מושכרות למהגרי עבודה, יגלה כי ערכו בשוק מתרסק באחת לרצפה ללא כל קשר לשוק, האזור בו ממוקם הנכס או מצבו. בערד ובאשדוד כבר מדובר בתופעה, אילת לגמרי בדרך לשם. מי שמחפש שפיות, ימצא אותה ביציבות שנשמרת גם השנה במחיר השכירות בעיר, הזזים כרגיל בכפוף לעונתיות של קיץ-חורף. בניגוד לאילת אגב, עוברת עקבה פיתוח נדל"ני מואץ. עשרות בתי מלון מוקמים שם, במימון סעודי, והעיר כבר עברה את גודלה של אילת במספר התושבים. גם ההכרזה על עקבה כאזור סחר חופשי הזניקה אותה קדימה. להביט ולקנא.

אז האם אין על מה למחות?


ההפך מכך. לאילתים יש הרבה מאוד בעבור מה למחות, במסגרת המחאה הציבורית המתרגשת על המדינה בשבועות האחרונים: הנדל"ן אולי לא זינק אצלנו בצורה קיצונית, ומחירי השכירות נותרו סבירים, אבל כאמור, רק ביחס לשאר חלקי המדינה, לא כשמשווים את אלו לסך ההכנסה הממוצעת של תושב העיר, המתפרנס משירותים ותיירות. כשמשכורת ממוצעת עומדת בעיר על 5,500 שקל, כ- 3,000 שקל מתחת לשכר הממוצע במשק, ורבים משתכרים בקושי שכר מינימום, כאשר יוקר המחיה ממשיך לעלות, שכן מחירו של קוטג' באילת ובתל אביב אינו שונה (ואל תחפשו את הפטור מהמע"מ, הוא מתאייד אי שם בהוצאות הקירור וההובלה היקרות לעיר), כשהכל סביב מתייקר, כי ישראל יקרה והשכר נשחק, והעלאת שכר היא בגדר מילה גסה – כי אז, גם תושבי אילת כורעים תחת הנטל, גם הם נשחקים כשאר תושבי המדינה, ולא, להם אין אלטרנטיבות מלבד לעזוב את העיר בהעדר פרנסה - מה שמקשה על אילת ליהנות מדור שני של בני העיר המבקשים לבסס בה את עתידם. על כל אלו מותר וצריך וראוי למחות. אילת לא היתה וכבר לא תהיה עיר של עשירים. אנחנו 'חוטבי העצים ושואבי המים' של ענף התיירות, שהוא ללא ספק החשוב שבענפים בעלי פוטנציאל ההכנסה המשמעותי של ישראל לשנים הקרובות. אם נמשיך לשתוק, סביר להניח שלאיש לא באמת יהיה אכפת.

2010: מלקקים את הפצעים


ערך הנכסים שהגיע כאמור לשיאו ב-2008 התרסק בסוף 2009. דירות 3 חדרים ירדו מ-200 אלף דולר ל- 150 אלף, דירת פאר בת 3 חדרים בשחמון הוצעה ב- 590 אלף שקל בלבד. דירה בת 60 מ"ר, משופצת בבניין משופץ, בת 3 חדרים, בשכונה ב', הוצעה ב- 350 אלף שקל והושכרה ב- 2,000 שקל לחודש. השוק מוצף דירות יד שנייה שמחפשות קונים, והמחירים יורדים בהתאם. אך האם אילת הופכת לגן עדן למשקיעים? ובכן מחירי השכירות היציבים לאורך השנים מעידים שספק רב. דירה אילתית מעולם וכנראה שכבר לעולם לא תניב יותר מ-4-6 אחוזי תשואה שנתית (אחרי הוצאות תחזוקה שוטפת, זמן וכאב ראש), אפשר בהחלט למצוא אפיקי השקעה כדאיים הרבה יותר, גם בשוק הדיור שבאזורי פריפריה אטרקטיביים פי כמה, כבאר שבע וצפת. מצד שני, שוק דירות הנופש זוכה לעדנה, ודירות יוקרה הממוקמות בקרבת הים מושכרות אף בסכום של 1,000 דולר ליום. יחידות נופש סטנדרטיות ניתן למצוא, אם תצליחו, במחירים שנעים בין 100-300 שקל ליום. שני נתונים נוספים מוסיפים סומק ללחיי הקבלנים והמתווכים, האחד נוגע לנתוני משרד הבינוי והשיכון, מהם עולה, כי מלאי הדירות החדשות בעיר הולך ומצטמצם ועומד על 200 דירות בלבד, מה שאומר מחסור שיביא לזינוק בביקושים. והשני, היא המגמה הפושה בקרב משקיעי חוץ החוברים ליזמים מקומיים ומקימים יחד קבוצות רכישה של שטחי מסחר ותיירות בשדרות התמרים ובאזור המלונות. שורת עסקאות שנחתמת, במחירי שיא, מהווה איתות מצד המשקיעים, על אמון בעתידה הכלכלי של אילת: עו"ד קפיטולניק האילתי רוכש מלון דירות ברח' האלמוגים הוותיק, איש העסקים המקומי רוברט סיבוני רוכש את בית 'פנורמה' ומתכנן להוסיף לו קומה, טובלי מהשטיחים מארגן קבוצת משקיעם מצרפת וביחד הם רוכשים את בית מפלגת העבודה הוותיק בשדרות התמרים, במחיר שיא של 4 מיליון שקל. המטרה: בניה מעורבת למגורים ומסחר. מתי תחל הבניה ולאיזה גובה? עוד חזון למועד. לצד אלו אושרו מספר בנייני רב קומות למגורים על השדרות, בעיקר סביב כיכר רזין. אם מוסיפים לכך את היקף הבניה המסחרית שעומד להשתחרר כבר בשנה הקרובה עם פתיחתו של מרכז אטרקציית הקרח, ובסופו של דבר - גם הקניון בכניסה לקיבוץ אילות, וה-'ביג 2', מקבלים את אחד משני התסריטים הבאים, תלוי בנקודת השקפתכם: או - שלא מעט אנשים מאמינים כי יזכו לראות בימי חייהם את הרכבת, נמל התעלה, השדה הבינלאומי והקזינו, משתכשכים בפארק המים הענק שימוקם לצד מרכז הקונגרסים האדיר, שיבנה על סטריפ המלונות החדש בשדה המתפנה, ממש בסמוך לתעלת הימים, או, שפראיירים לא מתים וה'זבל' של מישהו הוא תמיד ה'זהב' של אחר. איך מסבירים את מחירי השיא לקרקעות? ובכן, המשקיעים כבר התרגלו ממכרזי המינהל, ולמשקיעים שמרוויחים ביורו, אילת עדיין מציגה מחירים סבירים, וכולם, בלי יוצא מן הכלל, בונים על עשרות, אם לא מאות אחוזי בניה נוספים על אלו המאושרים כרגע בנכסים שרכשו, לא שזה מבטל את היטלי ההשבחה המוגדלים שיצטרכו לשלם בעבורם, ואת ההצפה הצפויה בשטחי מסחר ומשרדים להשכרה, שלבטח תוביל ירידת מחירים, ועדיין, בניגוד לכל הציפיות, אילת ממשיכה לקרוץ למשקיעים, לא רק בגלל המחיר, אלא כנראה שגם בשל האפיל. תשאלו את עופר גלזר וג'קי בן זקן, הם יסבירו לכם.
במהלך 2010, נרשמת התאוששות גם במחירי הדירות. על פי נתוני השמאי הממשלתי, חלה עליה בת 3% במחירי הדירות הממוצעים בעיר, בין הרבעון השני לשלישי. באשקלון, לשם ההשוואה, הם קפצו בשבעה. בתל אביב, שכבר טיפסה לשיא של 2.3 מיליון שקל לדירה בת 4 חדרים, המחירים קפאו. קוטג' 5 חדרים בשחמון, בן 400 מ"ר, עם בריכת שחיה, נמכר ב-1.9 מיליון שקל. וילה בת 8 חדרים, במשעול הקיסוס, בשטח של 300 מ"ר, עם בריכה ונוף, מוצעת ב-2.5 מיליון שקל. דירות גן ודופלקסים בנות 5 חדרים מוצעות ברובע 10 בשחמון ב-1.2 מיליון שקל. מאחר והצרפתים הלכו, מתרכז שוק דירות ההשקעה ברוסים, שמעדיפים דירות ישנות וקטנות יותר, בתוך העיר ובישראלים המבקשים לעצמם השקעה בבית נופש. למען האחרונים, משפצרים הקבלנים המקומיים את תכנון הדירות, כך שיתאימו לסטנדרט הישראלי המשתדרג. אם יש על מה להודות לטעם הישראלי, זה על העדפתו לבניה נמוכה, זה אולי מייקר את העלות, אבל מציל את הנוף, ולמעט חריגות צורמות (מישהו אמר הפרויקט של גלזר?), וצפיפות בלתי נסבלת שמקורה בשורת החלטות אומללות בשלוש הקדנציות האחרונות, אפשר לדבר על אילת החדשה, כעיר נמוכה וידידותית למתגורר. רק 45 מתוך 344 הדירות שנבנו באילת ב-2009-10, היו בבניינים בני 7 קומות, 115 נבנו עד לגובה 3 קומות ו-80 לארבע קומות. זה אולי לא עולה בקנה אחד עם התוכנית הגרנדיוזית של העירייה להקפיץ לגובה את שדרות התמרים בשנים הקרובות, אבל זה בהחלט הציל את השחמון ורבעיו החדשים. מצד שני, עוד לא שמענו את המילה האחרונה בזרם הבקשות להקלה באחוזי בניה מאושרים, שמוגשות תדיר על ידי הקבלנים. מאפיין נוסף הוא מיעוט דירות בנות 3 חדרים. המשדרג המקומי מבקש לעצמו דירת 4-5 חדרים ויותר. המגמה הכלל ארצית הזו היא אחד הקשיים העומדים בפני זוגות צעירים בדרך לדירתם הראשונה. דירת גן או דירת 4 חדרים חדשה מתחילות ב-850 אלף שקל, שני חדרים - ב-650 אלף שקל, שלושה - ב-715 אלף שקל, ומיני פנטהאוזים בני 5 חדרים - ב-1.25. ואולם בתוך העיר עולם אחר: דירת 3 חדרים תנוע בין 350-450 אלף שקל בלבד. במשכורות, יידרש האילתי הממוצע להיפרד מכ-118 משכורות לשם הגשמת חלום הדירה. הרבה פחות מחברו במרכז, ועדיין עליה של 13 משכורות מהשנים 2007-2008. את שנת 2010 נוכל אם כן לסכם כשנה של קיפאון שוקי. מעין שקט של התייצבות. אלא שהשקט הזה מאיים להישבר ממש תיכף ב-2011.

2011: השחמון החדש – צפוף ויקר


שנת 2011 החלה בבשורות מעודדות. מחקר שפרסמה מחלקת המחקר של חברת אלדר שיווק, שבו נסקרו מחירי הדירות בעשרים ערים מרכזיות מצא, כי באילת חלה עליה בת 9% במחירי הדירות, בחציון הראשון של השנה, בהשוואה לאותו חציון ב-2010. ביבנה, לשם ההשאה, הקפיצה היתה בת 20%, אבל בתל אביב - רק 10.5%, מצד שני, המחירים שם כבר נסקו לשיאים שטרם נראו, כמה עוד אפשר לטפס. שכונת השחמון עוד טרם אמרה את המילה האחרונה, ובשנתיים הקרובות, יוקמו בה 1,721 דירות ואזורי מסחר. בניגוד למקווה, גם כאן יש לצפות לשכונות צפופות נוסח השכונות הוותיקות בשחמון. רעבונם של הקבלנים למקסם את המ"ר למכירה על הקרקעות שנרכשו במחירים מופקעים מהמינהל לא מאפשרים אחרת. תוסיפו לזה עירייה גירעונית שזקוקה לכל שקל מארנונה והיתרים, ותקבלו זרם בלתי פוסק של מודעות לפי חוק התכנון והבניה שמתפרסמות מדי שבוע והמודיעות לציבור על בקשות שהוגשו להקלות בהיתרים המקוריים של המבנים המתוכננים בשכונה. נותר עוד רובע או שניים שניתן להציל בתכנון מוקפד, אבל מה הסיכוי של אלה לשרוד את מחאת הדיור העצבנית שהתרגשה על ישראל בחודש האחרון? סביר להניח שמדובר בשאלה רטורית. אפשר בהחלט להתכונן לאיזה 'סופרטאנקר' בדמותו של 'חוק שבס', כמו זה שנחקק בשנות התשעים לאחר גל העלייה הרוסית, שחייב בנייה מואצת וזולה. עם תוצאותיו אנחנו חיים בשכונות שכבר נבנו בשחמון. אם כבר צפוף, לפחות נקווה שהבניה בגובה נמוך תשמר.

ומה צופן העתיד?


אם מתבוננים במכרזי הקרקעות האחרונים של המינהל מגלים, כי מחיריהם מגלמים עלייה צפויה נוספת בת 20% בשנה הקרובה, תהא פעולת האוצר והממשלה בעניין מצוקת הדיור, חריפה ככל שתהיה. מהפכות נדל"ן לא מתרחשות ביום. גם לא בשנה. נדרשים אורך רוח והקשבה לרחשי השוק. כל זמן שבמינהל ימשיכו לגלגל עיניים ולהאשים את הקבלנים המגישים להם הצעות בגובה פי 5 משווי השוק, תוך שהם ממלמלים משהו על חשיבותו של שוק ותחרות חופשיים, הכי סביר שנתקע בעוד שנה עם עוד כמה פרויקטים של מגורי יוקרה שמועברים לידי כונס נכסים. קבלנים רבים עלולים למצוא עצמם ללא קונים, ועם מלאי דירות שעלה להם הון. האילתים מצדם ספגו מכה, כאשר הממשלה החליטה שלא להכליל את אילת ברשימת ישובי הפריפריה שייהנו מהשבת מענקי הדיור לזוגות צעירים, שכיכבו בשנות התשעים. גם תושבי מרכז העיר אינם רווים נחת, כאשר העירייה מחליטה לעכב (שוב) את פרויקט פינוי-בינוי המתוכנן לבנייני ה'סינג סינג' המוזנחים. בכלל, שום פרויקט כזה לא יצא ולא מתוכנן לצאת בקרוב. גם תמ"א 38 לחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה, תוך הגדלת אחוזי הבניה בהם, אינה כלכלית באילת כבפריפריות נוספות. הממשלה אמנם משפרת את תנאי התמ"א כדי להעלות את האטרקטיביות שלה, אך בפועל סביר כי אילת לא תהנה מעסקה טובה בתחום. ההישג היחידי אם כן שיכולה אילת לרשום לעצמה לגבי השכונות הוותיקות הוא כמה בניינים שעברו מתיחת פנים. חביב, אבל אפילו לא מגרד את פני השטח מבחינת הצרכים. תוסיפו לאלו את בעיית מהגרי העבודה המתעצמת, הרפורמה בארנונה שהביאה להקפצת מחירים ליחידות דיור ודירות מפוצלות, ותתבלו בקורט משאר בעיותיה ההיסטוריות של אילת: החל מריבוי שטחי מסחר, דרך אפס חדרי מלונות חדשים בבניה, וכלה בהעדרן של אטרקציות בינלאומית, מרכז קונגרסים, שלא לדבר על גידול רציני ונחוץ בתיירות חוץ – התבשיל שתקבלו הינו של עיר עם לא מעט סימני שאלה המעיבים על צביונה העתידי כשלוש ערים להמון עמים: אריתראים, סודנים, קומץ תיירים וכמובן עמישראל חי, נושם ומתלונן. מישהו רוצה מציאה בשכונה א'? אולי אוהל באזור המלונות שהפך לאתר בניה בשיא הקיץ?

בשליחת תגובה אני מסכים/ה לתנאי השימוש