הנדל
מאת: רותם נועם למערכת ערב ערב באילת גיליון: 2565, 30/08/2012

אז מה מצב הנדל"ן באילת. האם אנו קשורים לשאר חלקי המדינה, או שמא הניתוק והריחוק הופכים גם את אילת לבועת נדל"ן נפרדת. האם להמשיך לשבת על הגדר ולהמתין לעלייה או ירידה של המחירים. והאם אילת היא יעד השקעה נבון בתחום. על כל אלו ועוד, בסקירת נדל"ן עדכנית לשנה האחרונה. ומספר תובנות לקראת זו שלפנינו




סקירת העשור האחרון מוכיחה, כי בכל הנוגע לנדל"ן, המשק האילתי הסגור הגיב באיחור ובקטן למגמות הארציות. כשבמרכז הארץ קפצו מחירי הדיור והשכירות בעשרות אחוזים, באילת נרשמה עליה מדודה בת אחוזים זניחים. המשבר הכלכלי של 2009 נמשך אל תוך המשבר של 2011, אף שמחירי השכירות באילת נותרו יציבים פחות או יותר, עם תיקונים קלים בהתאם לתקופה ולעונה. מצד אחד זה נחשב לטוב, כי בועה כאמור לא התנפחה באילת, מצד שני, זה גם לא הפך את אילת לאטרקטיבית מי יודע כמה להשקעות. התשואה לא עולה על 5%-7% אז נכון שמ-2010 החלה עליית מחירים מתונה, אבל עדיין 920,000 שקל לדירת 4 חדרים חדשה בשחמון, זה מחיר שבכל מקום אחר בארץ היו חותמים עליו בעיניים עצומות.3 חדרים תעלה בין 720-900 אלף שקל, ואם תסכימו להיכנס לשכונות הוותיקות, ירד המחיר משמעותית ל-400-550 אלף לדירת 3 חדרים או 600-700 אלף בשכונת הדקל, במערב 6 ו-7, תוסיפו למחירים הללו כ-150-200 אלף שקל. בקיצור יש בעיר דירה לכל כיס.

צפו לצפיפות
עם זאת, מאמצע 2011, התחדשה מגמת המיתון, ועצירת המחירים בארץ השפיעה גם על השוק המקומי, באיחור, בקטן, אבל השפיעה. במכירת מגרשים חדשים נרשמה האצה, מאז הודיע שר השיכון כי אילת תוכנס למפת העדיפויות הלאומית בכל הקשור למחירי מינימום על הקרקעות, שייקבעו על 31 אחוז מערך הקרקע על פי השומה. גורמים מקצועיים מעריכים כי הדבר יוביל בהמשך להורדת מחירים, אך כרגע המגמה הזו עדיין לא נותנת אותותיה.
אם את שנת 2009 סיכמנו כשנת התרסקות בנדל"ן המקומי, שעיקרה בהיעלמותם של משקיעי החוץ, ושנת 2010 נחשבת לשנה בה ליקקנו את הפצעים, הגיעה שנת 2011 עם בשורות טובות: מחקר שפרסמה מחלקת המחקר של חברת 'אלדר שיווק', שבו נסקרו מחירי הדירות בעשרים ערים מרכזיות מצא, כי באילת חלה עליה בת 9% במחירי הדירות, בחציון הראשון של השנה, בהשוואה לאותו חציון ב-2010. ביבנה, לשם ההשאה, הקפיצה היתה בת20% , אבל בתל אביב - רק 10.5% מצד שני, המחירים שם כבר נסקו לשיאים שטרם נראו, כמה עוד אפשר לטפס. שכונת השחמון שטרם אמרה את המילה האחרונה, מצפה ל-1,721 דירות ואזורי מסחר שאמורים להיות מושלמים בתוך שנתיים. בניגוד למקווה, גם כאן יש לצפות לשכונות צפופות נוסח השכונות הוותיקות בשחמון. רעבונם של הקבלנים למקסם את המ"ר למכירה על הקרקעות שנרכשו במחירים מופקעים מהמינהל לא מאפשרים אחרת. תוסיפו לזה עירייה גירעונית שזקוקה לכל שקל מארנונה והיתרים, ותקבלו זרם בלתי פוסק של מודעות לפי חוק התכנון והבניה שמתפרסמות מדי שבוע והמודיעות לציבור על בקשות שהוגשו להקלות בהיתרים המקוריים של המבנים המתוכננים בשכונה. נותרו עוד רובע 11 ו-6 שניתן להצילם בתכנון מוקפד, אבל מה הסיכוי שלהם לשרוד את מחאת הדיור העצבנית שהתרגשה על ישראל בחודש האחרון? סביר להניח שמדובר בשאלה רטורית. אפשר בהחלט להתכונן לאיזה 'סופרטאנקר' בדמותו של 'חוק שבס', כמו זה שנחקק בשנות התשעים לאחר גל העלייה הרוסית, שחייב בנייה מואצת וזולה. עם תוצאותיו אנחנו חיים בשכונות שכבר נבנו בשחמון כרובע 10. מה שמותיר אותנו עם תקווה אחת יחידה, שאם כבר יבנו צפוף, לפחות תשמר הבניה בגובה נמוך.

קיפאון נמשך
"מתחילת 2012, המחירים לקניית דירות יד שנייה לא זזו", מסביר נ.א , מוותיקי המתווכים באילת: "במספר אזורים ירדו המחירים ב-3.5 אחוז, אבל בדירות המבוקשות בנות 4 חדרים, בשכונות החדשות, המחירים נותרו יציבים. לגבי דירות חדשות מקבלנים, מי שירדו ב-5.7 אחוז, אלו הם הפרויקטים הסופר יוקרתיים אולם בכל הנוגע לדירות של עד מיליון וחצי שקל, המחיר נותר כשהיה, חוץ אולי מזה שללקוח כיום יש יותר כוח מול הקבלן בכל הנוגע לשדרוגים והתאמות ברמת הסניטציה, או הקפאה של מדדי בניה לתקופה ארוכה יותר משהיה נהוג". בניגוד למה שנהוג לחשוב, גם במרכז העיר עומדים לקום מספר פרויקטים נדל"ניים, ביניהם שכונת מגורים של דירות קטנות יותר בשכונת המאפיה (רח' האלמוגים), וכן 40-50 דירות שאמורות להבנות מרכז שד' התמרים מול מרכז הוכמן. אלא שלדברי א.נ, עלייתם של אלו על הקרקע מותנית בשקט ביטחוני בעיר, בלעדיו יעוכבו פרויקטים רבים. כששואלים אותו לגבי מחירים, צופה א.נ כי עד אמצע 2013 יוותרו המחירים ברמתם הנוכחית, על כן הוא ממליץ למי שיושב על הגדר לרדת ממנה ולבצע את הרכישה: "המחירים בעיר לא ירדו בשנה הקרובה", הוא מתנבא. ומי שימתין? מאמצע 2013 צופה א.נ עליית מחירים מתונה אך נמשכת לדירות מקבלן, ממש כמו בשאר חלקי הארץ.

איזו דירה צריך להעדיף זוג צעיר?
"לא של שלושה חדרים", מפתיע א.נ, "מספיק שמגיע ילד שני והדירה הופכת קטנה. כיום פחות נהוג לשכן כמה ילדים בחדר אחד. ההבדל בין דירת 3 חדרים עם מרפסת, ל-4 חדרים בלי מרפסת הוא 100-120 אלף שקל, שווה להתאמץ ולרכוש דירה לטווח ארוך".

האם אילת בכלל זקוקה לכל תנופת הבניה שברובעים 6 ו-11 בשחמון?
"כשבנו את רובע 10 שאלו מי צריך אותו, והנה 98% ממנו מאוכלס, כך היה גם כשבנו את רובע 6 שכבר מעל40% ממנו מאוכלס, ואפילו הפרויקט שאני משווק של 'פסגת הדקל' ברובע ,11 כבר מכור ב- 95% כשהוא עוד בשלב של שלד שלב ג'". אם ישנה מגמה חדשה עליה מצביע א.נ, היא התייקרותן של דירות יד שנייה לעומת בתים חדשים. "אנשים טיפסו על סולם וקשה להם לרדת ממנו", הוא מסביר, "אני מציע להם לרדת במחיר, כי בסוף גם אותו הם לא יקבלו, ערך דירות יד שנייה אמנם לא ירד משמעותית, אבל הוא בהחלט צפוי לרדת, ובטח שלא לעלות".

מדוע?
"כי 40% מאוכלוסיית העיר אינה קבועה, תרבות הדיור שואפת לאפס, כמעט ולא משפצים שיפוץ עומק בניינים ישנים, וכשבנין מתיישן באילת אחרי 15 שנה, זה כמו30 שנה במרכז ולכן שווי הנכס יורד".

ישנה טענה לפיה אילת אינה אטרקטיבית להשקעה
"אני לא מסכים. על דירה באילת תקבל5-6 אחוז תשואה שנתית ואני מדבר על דירה לא מחולקת, שכן אני נגד יחידות דיור שפוגעות במרקם העירוני ומורידות ערך של שכונות ופרויקטים יוקרתיים. משפחה ממוצעת מהמרכז שמחפשת להשקיע בנדל"ן בהחלט צריכה לשקול את אילת כאופציה, שכן ההון העצמי שיידרש ממנה לא בשמיים, האוניברסיטה גדלה ויש תנועה סביב הסטודנטים. אנשים רצים לקנות בבאר שבע בגלל האוניברסיטה, אבל שוכחים שחודשיים בשנה הם נותרים ללא שוכרים בגלל שנת הלימודים שמסתיימת".

ובאשר למשרדים כהשקעה?
"לא מאמין בזה. שוק המשרדים באילת מדשדש, מה גם שהמיסוי על השקעה במשרדים גבוה והתשואה נמוכה יותר".
אם כולם עוברים לשחמון, מי שנשאר בעיר?
"הפליטים. זה נורא שמשכירים להם דירות. בעלי הדירות הללו לא מבינים את הנזק התדמיתי שהם גורמים לשכונה שלהם. גם אחרי שהפליטים ייעלמו, המוניטין הרע יישאר עוד הרבה שנים ולא יאפשר לערך הדירות בשכונות הללו לעלות".

לפני סיום מבקש נ.א להעלות בעיה כואבת שנוגעת לקבלת היתרי בניה בעיריית אילת: "לא יתכן", הוא אומר, "שוועדה מקומית תדון בהיתר פעם בכמה חודשים. שזמן ההמתנה בין דיון לדיון ייקח כל כך הרבה זמן. מושכים קבלנים על כלום פעמים גם שנה ושנה וחצי". בעירייה אגב, מודעים לנושא, ושלא לייחוס מצביעים על הזזתה של האישה החזקה במחלקת ההנדסה, שרה עובדיה, כהוכחה לתחילת שינוי המגמה. "נוצר פקק של כ-180 תיקי בקשות שונות. אנשים המתינו חצי שנה ויותר לדיון. כיום מאיר יצחק הלוי לקח על עצמו את תיק ההנדסה וקבע ישיבות שבועיות של רשות הרישוי (כלומר כשהבקשה היא במסגרת התב"ע הקיימת - ר.נ) ועדה מקומית מתכנסת כיום כמה פעמים בחודש, קלטנו שתי בודקות תוכניות חדשות ושכרנו שירותים של הנדסאי מקומי שייסע בבדיקת תוכניות. משרד "שרת" בודק תוכניות גדולות ומינינו לפני חודש מנהלת אגף שהיא אדריכלית וגם היא דוחפת לקיצור תהליכים".
עם זאת מבקשים בעירייה להדגיש כי לעיתים חל עיכוב כאשר מגיש בקשה נדרש לבצע שינויים שמטבע הדברים מאריכים את זמן האישור. "כרגע אנחנו מצמצמים פערים, הקצב מתגבר ויש לנו אינטרס ליישר קו במהרה", מבטיחים שם.

אילת במקום השני בדירוג הישובים בהם עלו מחירי הדירות ברבעון השני של 2012

מנתוני השמאי הממשלתי עולה כי מחירי הדירות החדשות בעיר עלו
ב-5% ברבעון השני; תל אביב מדורגת במקום הראשון עם עליה של 6%

אילת ותל אביב הן הערים בהם שיעור עליית מחירי הדירות החדשות היה הגבוה ביותר ברבעון השני של 2012. כך עולה מנתוני השמאי הממשלתי במשרד המשפטים, שפורסמו בימים אלה. על פי הנתונים, אילת ממוקמת במקום השני בדירוג הישובים בהם מחירי הדירות החדשות עלו הכי הרבה עם עליה של 5 אחוזים וזאת ביחס לרבעון הראשון של השנה. ביחס לרבעון המקביל אשתקד רשמה העיר עליה של אחוז אחד בלבד. תל אביב ממוקמת במקום הראשון עם עלייה של 6% במחירי הדירות החדשות לעומת הרבעון הראשון.

לדברי יפה סדן, סמנכ"לית השיווק של חברת יוסי אברהמי, הבונה שורת פרויקטים באילת, "בשנתיים האחרונות ראינו עליות מחירים גם באילת, ששינו במידה מסוימת את שוק הנדל"ן בעיר. אם לפני מספר שנים ראינו שזוגות צעירים רכשו ישר דירות בנות 5-4 חדרים, הזוגות הצעירים של היום חוזרים לרכוש דירה על פי צרכיהם".

מהנתונים עולה כי דירת 4 חדרים חדשה באילת עולה בממוצע 902 אלף שקל. בממוצע ארצי עלו מחיר הדירות ברבעון השני של השנה ב-1.9 אחוזים בהשוואה לרבעון הקודם ובאחוז אחד בהשוואה לרבעון המקביל ב-2011.

מבין 16 הערים המרכזיות שנבדקו בידי השמאי הממשלתי, נרשמו עליות במחירי הדירות ברבעון השני לעומת הרבעון הראשון, ב-11 מהן. בחיפה מחירי הדירות החדשות עלו ב-4% ובבאר שבע ב-2%. לעומת זאת בהרצליה מחירי הדירות החדשות דווקא ירדו ב-3%.


 


 
 

תגובות
אין תגובות לכתבה זאת.

  • מדורים
  • מגזינים
  • ארכיונים