פרסומת
דלג

בתי ברמן רוצים 'פינוי בינוי'

מאת: איה פלשקס ● צילום: רוני מויאל ● 18/5/2017 22:08 ● ערב ערב 2811
בתי ברמן הוותיקים - המתחרים על התואר הבניינים המכוערים ביותר באילת ● עומדים להגיע אל התחנה הראשונה בדרך לאישור תכנית פינוי בינוי בסופה יוחלפו ברבי קומות חדשים ● האם הם יצליחו היכן שה'סינג סינג' נתקע?
בתי ברמן רוצים 'פינוי בינוי'
תוספות בניה, השתלטות על שטחים והזנחה פושעת. בתי ברמן

פרויקט פינוי בינוי הראשון באילת, מנסה להתקדם אל עבר הישורת הראשונה בוועדה המקומית. מדובר בבתי ברמן שבשכונת צופית תחתית. היזמית עו"ד אסתר כהנא פועלת כבר כמה שנים לביצוע הפרוייקט, ולבנות באיזור בניינים עכשוויים, בטוחים העומדים כל התקנות והדרישות. תחת הפרויקט נכנסים שני הבניינים המכונים בתי ברמן, בתחילת רחוב נביעות וכן מרכז החנויות הצמוד אליהם, בחזית לרחוב. במקור בבניינים היו 36 דירות אך רבות מהן עברו הרחבות, שינויים, חלוקות ליחידות דיור ועוד – לאו דווקא עם אישורים ובדיקות – כיום מדובר על 50 דירות/יחידות דיור ואולי יותר, ובהן עשרות  דיירים, בבניינים מוזנחים במצב גרוע, שיש האומרים כי אף אינו בטיחותי. דיירים  בבנייני ברמן מספרים כי כבר לא ברור מה יש מאחורי הטיח: "אני עלול לדפוק בקיר ולגלות שהרסתי קיר תומך". מיותר לציין שרבות מהדירות מושכרות, והטיפול בשטחים הכלליים שואף לאפס. 
עדילי וייסגלס,  מתווכת ותיקה במקצועה, היא אחת מבעלי הדירות שאף מתגוררת במקום בעצמה. בשיחה עם 'ערב ערב' היא מספרת מעט על השתלשלות הדברים לקראת ביצוע הפרויקט במקום: "עו"ד אסתר כהנא עוסקת בזה כמעט חמש שנים, היא הוציאה הרבה מאוד כסף, ובכל פעם יש דרישות מסויימות שהיא חייבת למלא אותן, היא עובדת על זה קשה מאוד. כבר יש תכניות. הכל כבר נמסר, הכל נעשה, כולל הדמיות". לדברי עדילי, מגיעה עו"ד כהנא לאילת הרבה לצורך הטיפול בפרויקט, היא מגיעה עם צוותי אדריכלים, מהנדסים, עורכי סקרים, ועוד, צוותים מקצועיים ככל הנדרש.  לאחרונה אף הוצגו ההדמיות למבנים המתוכננים בפני הדיירים. אלה מביניהם שהגיעו לראות את ההדמיות מספרים על תוכנית שעומדת בכללי אסתטיקה, נוף, בטיחות ועוד, שמקיפה את הבניינים ומרכז החנויות, ומחלקת את האזור בצורה שונה ויעילה: "תכנית שתכבד את אילת את האזור ואת הדיירים והיזמים כאחד". עדילי שראתה את התכניות וההדמיות אומרת "אני מתפללת שזה יקרה כי ברמן פשוט קרס, ממש, כל התוספות בנייה שיש שם למיניהן, הבניין עצמו, שחלק אחד ממנו הרי שקע לפני זמן. המקום נמצא במצב מאוד מאוד גרוע, והאנשים "נכנסים, סוגרים את הדלת, נגמר הסיפור". לי מאוד מאוד אכפת, כבר הרבה מאוד שנים שאפילו את החשמל אני משלמת, וכל מני תיקונים שצריך - על חשבוני. זה לא שמישהו דואג, רוצה להשתתף, לא אכפת להם".
עוד מספרת עדילי כי הדיירים בהחלט רוצים שהפרויקט יצא לפועל. "סוף כל סוף מישהו מרים את הכפפה. לי יש כבר 30 שנה בבתי ברמן, היו כבר הרבה אנשים שאמרו ואף אחד לא עשה, אנשים שניסו כביכול להחתים אותנו ושום דבר לא קרה."  כבר לפני 15 ו-20 שנה היו כאלה שבדקו, שחשבו לנסות לעשות במקום 'פינוי בינוי' אך דבר לא יצא לפועל. עדילי מדגישה: "היחידה שרצינית היא אסתר 

לאחר שנים רבות של השקעת עבודה מאומצת וכספים מסתמן כי כבר בחודש הבא תוגש לוועדה המקומית לבניין עיר התכנית הראשונה לפרויקט 'פינוי בינוי' לבתי ברמן, כעת עולה השאלה האם יתקע הפרויקט הזה כפי שנתקע פרויקט ה'סינג סינג', או שמא יהפוך להיות סנונית ראשונה בדרך לשיקום פני השכונה הוותיקה.

 

פרשנות - כרונולוגיה של פלונטר ידוע מראש

 

מאת: עו"ד רותם נועם

 

פרויקט פינוי בינוי הינו שלב אבולציוני של פרויקט שיקום שכונות אותו יזמה ממשלת ישראל בראשותו של מנחם בגין בשנת 1977. מטרת הפרויקט היתה ניסיון לייצר התחדשות עירונית במתחמי מגורים שנבנו בשנות החמישים בבניה מהירה וזולה. אילת הוותיקה נטועה דוגמאות כשהבולטות שביניהן הם בנייני ה'סינג סינג' המושמצים וטורי הטרומים הממוספרים. במסגרת אותו פרויקט שוקמו 160 אזורי מצוקה ברחבי הארץ. בשכונות אלה שנחשבו לשכונות מצוקה, הוענקו לתושבים הטבות שונות והוקצו תקציבים לא מבוטלים לשיקום סביבתי, גינון, טיפול בחזיתות וכמובן יצירת שטחים ציבוריים. 45,000 יחידות דיור שופצו במהלך השנים במסגרת הפרויקט וכ-13,000 יחידות הורחבו. לדיירים עצמם ניתן כוח רב בניהול הפרויקט באמצעות ועדי שכונות מיוחדים שהוקמו. אלא שעם השנים קטנו התקציבים שהוקצו לפרויקט והפן הכלכלי החליף את גישת הרווחה ששרתה על הפרויקט בראשיתו. לפיכך שונתה הגישה לגישה כלכלית המבוססת על תכניות לציפוף שכונות קיימות. דיירי הבניינים החלו חותמים על הסכמים מול הקבלנים של דירה ישנה תמורת חדשה. בכדי לייצר רווח, דרשו הקבלנים כי זכויות הבנייה בבניינים החדשים יגדלו משמעותית. כאן למעשה נולדה 'אם כל חטאת' שהיא גם זו שבסופו של דבר גזרה על המיזם להישאר כדאי בגבולות גדרה חדרה. פרויקט 'פינוי בינוי' בשמו החדש, הוליד את המושג "מכפיל רווחיות" שמשמעו היחס המינימלי הנדרש בין כמות הדירות הקיימות לחדשות על מנת שהקבלן ירוויח. בעוד שבתל אביב למשל היה יחס המכפיל 2 בלבד (שתי דירות חדשות על כל דירה ישנה), הרי שבשל העלות הנמוכה של נדל"ן בפריפריה, דרשו קבלנים יחס מכפיל של 6 ל-1. רק על מנת לסבר את האוזן, במקרה של מכפיל של 7-8 הופך הפרויקט כולו ללא כלכלי, ובדרך כלל גם לא יאושר בוועדות השונות (מקומית ומחוזית) בשל צפיפות יתר (ראו מקרה ה'סינג סינג' באילת). הממשלה מצדה הבטיחה לסייע במתן פטורים מהיטלי השבחה ותשלום בעבור הקרקע והכנת התכניות, אך מדובר בהשתתפות צנועה יחסית לתקציבי הענק שניתנו לפרויקט שיקום השכונות בשנות השבעים והשמונים של המאה הקודמת. 
כאמור נכשל הפרויקט בפריפריה בעיקר משום שעלות הבניה במרכז ובפריפריה דומה בעוד שעלות הנכס בפריפריה נמוכה לאין שעור מבמרכז. יתרה מכך, התקשו לא מעט מהדיירים הוותיקים שהורגלו בבניה נמוכה, עם מרפסות וקשר ישיר עם השכנים, להשתלב בבניינים החדשים והמנוכרים. רבים מכרו את דירתם החדשה ושבו לשכונות הוותיקות ולחיי החברה שלהם הורגלו. עם פרוק ועדי השכונות נעלם גם הכוח שהיה לתושבים בניהול התהליך וכל הנושא הפך לעניין כלכלי מחושב וקר שנוהל בין יזמים וקבלנים. גם עלויות אחזקת המבנים החדשים העיקו על האוכלוסיות המוחלשות שהתקשו לעמוד לפתע בתשלומי ועד בית ודמי ניהול, שמירה ושאר הוצאות גינון. אלה אף תרמו לייקור תעריפי הארנונה באזורים המשוקמים וכתוצאה מכל אלה מצאו עצמם רבים מהוותיקים במצב בו אינם יכולים להמשיך לגור עוד בדירתם החדשה.
יתרה מכך, ולמרבה האירוניה, הביא פרויקט 'פינוי בינוי' להרעה במצבן של שכונות שהוגדרו כמיועדות, שכן בעוד שההליכים בנושא התעכבו והתארכו ומעטים הפרויקטים שיצאו לדרך, פסקו רשויות מלהשקיע כספים בתשתיות בשכונות אלה, מתוך הכרה כי אלה עומדות לשנות את פניהן ולכן חבל להשקיע בהן. כתוצאה מכך הורע מצבם של דיירי השכונות שמלכתחילה נחשבו למוחלשות כלכלית.

 

האם ברמן יצליחו היכן שה’סינג סינג’ כשל?


הדרך היחידה כנראה להתמודד עם פרויקט פינוי בינוי מוצלח מצוי כנראה בפינוי בינוי של שכונות שלמות ולא של בניינים בודדים, שכן רק אז ניתן לבצע תכנון משמעותי ורב היקף שיאפשר איכות חיים לצד הגדלת צפיפות הבניה. זה, או מציאת דרך להעניק לקבלנים שטחים נוספים במקומות אחרים שיפצו על חוסר הכדאיות באזורי ה'פינוי בינוי'. גורם נוסף שעלול לתקוע מקל בגלגלי התהליך הוא דווקא ניסיונה הבלתי נלאה של הממשלה להוריד את מחירי הדיור בארץ, שכן ברור כי מרגע שמחירי הדירות בפריפריה ירדו לאחר שיווקם של פרויקטים כמו 'מחיר למשתכן', תקטן הכדאיות של 'פינוי בינוי' עוד יותר וקבלנים יחשבו פעמיים בטרם יכנסו להרפתקה של שנים בסופן הם עלולים למצוא עצמם עם מלאי דירות למכירה שמחירן ברצפה. 

 

הסינג סינג כמשל

 

מאת: עומר כרמון

 

לאחר שנים בהם ניסו יזמים לקדם תכנית 'פינוי בינוי' למתחם הסינג סינג באילת, ספג הפרויקט בשנת 2013 מהלומה, לאחר שהוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה דחתה את התוכנית שאושרה בוועדה המקומית של עיריית אילת לפינוי השיכונים ובניית מגדלי מגורים במקומם. לטענת הוועדה, התוכנית לא עלתה בקנה אחד עם תכנית המתאר החדשה לעיר. חברי הוועדה המחוזית הבחינו כי חברי הוועדה המקומית באילת קיבלו את המלצת מהנדס העירייה להגביל את גובה מגדלי המגורים המתוכננים במתחם והסיקו מכך שהעירייה מעוניינת בתוכנית שונה. "הוועדה סבורה כי החלטת הוועדה המקומית משקפת אי נחת ממשית ביחס לתכנון המוצע ודי לעיין בפרטיה ותנאיה כדי להבין שאינה תומכת בתכנון זה והייתה רוצה לראות תכנון אחר אשר ייתן מענה טוב יותר להתחדשות השכונתית כולה", נכתב בהחלטת הוועדה המחוזית.
שיכוני הענק בשדרות התמרים שנבנו בשנות ה- 50' וידועים בכינוי 'סינג סינג', נמצאים במצב קשה ביותר כבר שנים ארוכות. לפני שנים אחדות, המליץ משרד השיכון לעיריית אילת, לקדם את פרויקט פינוי בינוי ב'סינג סינג' באמצעות פנייה ליזם פרטי. במסלול זה, מקדם היזם את התוכנית על חשבונו, ולאחר שמוכר את הדירות, מוחזר לו הכסף באמצעות זיכוי מס. בתוכנית שגיבש היזם, הוא ביקש לפנות את הדיירים ולבנות עבורם דירות חדשות במגרש השייך למינהל מקרקעי ישראל, מאחורי בית הספר 'אלון'. במסגרת התוכנית, ייהרס בית ספר חב"ד וייבנה בידי הקבלן במקום אחר בעיר. בסך הכל ביקש היזם לבנות על השטח שיפונה: 13 בניינים, בהם 1,250 דירות: לאורך רחוב שדרות התמרים ייבנו בנייני מגורים עד 10 קומות ו-2,500 מ"ר של מסחר. מאחוריהם: מגדלים בני 25 קומות ושני מגדלים בני 30 קומות. 
בדונה בתכנית הפינוי בינוי לשכונת ה'סינג סינג', ציינה הוועדה כי: "מדובר בתוכנית שנועדה, בין היתר, לפתור את מצוקתם של דיירי שלושה בניינים, בהיקף של 194 יחידות דיור, במתחם המכונה 'סינג סינג', אשר במצבו הנוכחי נמצא בתהליך התדרדרות חמורה והזנחה, המהווים מפגע וסכנה למתגוררים בו ולסביבה", התכנון המוצע בתוכנית זו אינו עולה בקנה אחד עם התכנון הרצוי בשכונה, אף שמטרתו הבסיסית, כמתואר לעיל, ראויה. אשר על כן, מחליטה הוועדה לדחות את התכנון המוצע ולהמליץ בפני הוועדה המקומית לדון מחדש בכל שלושת התוכניות המוצעות כולן בשכונת הדקל, תוך ניצול מיטבי של היזמויות הקיימות בשטח, על מנת למצוא פיתרון למצוקה הקיימת בתחום השכונה ובפרט במתחם ה'סינג סינג'".

לאחר שנתיים נוספות בהן נתקע הפרויקט, ניסתה עיריית אילת לקדם הכרזה על בנייני ה'סינג סינג' כמבנים מסוכנים, מתוך תקווה כי הכרזה שכזו תסייע לקדם אהריסתם.  האדריכל, גיורא דותן, שמקדם בשנים האחרונות תכנית 'פינוי בינוי' במתחם, אמר אז ל'ערב ערב', כי יתכן והכרזה על ה סינג סינג כמבנה מסוכן, תגרום למשרד השיכון להיכנס לעובי הקורה בנושא. "אני מכיר ועובד בשכונות קשות מאוד בחולון, חדרה, יפו ועוד. לא נתקלתי במתחם במצב גרוע כמו ה סינג סינג , ואנחנו מדברים על אילת - שנמצאת בתוך השבר  הסורי-אפריקני", אמר דותן. "במידה והמבנים יוכרזו כמסוכנים, אני מניח שיחל מרוץ שדים שיגרום למשרד השיכון להבין את גודל הבעיה. אם עיריית אילת תרתום למהלך את משרד השיכון ורשות מקרקעי ישראל, אפשר יהיה לצאת לדרך כבר בתוך שנה". 
ראוי לציין כי כמעט כל דיירי 'הסינג סינג' אינם בעלי הדירות במתחם. רק כ-30 אנשי עסקים (ברובם אילתים) מחזיקים ב-168 הדירות בשיכונים ומתפרנסים היטב מהשכרת הדירות לעניי אילת. 


חדשות אילת

שתפו את הכתבה בפייסבוק

בשליחת תגובה אני מסכים/ה לתנאי השימוש