פרסומת
דלג

היועמ"ש לעירייה: לא ניתן להפוך את הסינג סינג מ'פינוי בינוי' ל'התחדשות עירונית'

מאת: רותם נועם למערכת ערב ערב באילת ● 26/6/2019 15:41 ● ערב ערב 2921
עיריית אילת, המנסה בשנים האחרונות למנוע בכל דרך אפשרית את פרויקט פינוי בינוי המתוכנן לשכונת הסינג סינג, נתקלה השבוע בתמרור אזהרה מצדה של היועצת המשפטית לעירייה עו"ד דפנה ישראלי, אשר הבהירה כי העירייה אינה יכולה להסיג את הגלגל לאחור ולשנות את המסלול בו מתקדם הפרויקט ממסלול יזמי פרטי למסלול "רשויות מקומיות", המנוהל באחריות ופיקוח עירוני
היועמ''ש לעירייה: לא ניתן להפוך את הסינג סינג מ'פינוי בינוי' ל'התחדשות עירונית'
הדיירים לא מעוניינים לשנות את המצב הקיים. שכונת יעלים ● צילום: עומר כרמון

מזה שנים ארוכות מנסים מספר מתחמים בשכונות הוותיקות של אילת לקדם מיזמי פינוי בינוי פרטיים לבנייני טרומים ישנים. בין המתחמים: מתחם הסינג סינג, בתי ברמן והטרומים של שכונת יעלים. המתקדם והוותיק מבין שלושת המיזמים הללו הוא פרויקט הסינג סינג שאף שהיזם בעניינו כבר החתים את מרבית בעלי הנכסים במקום על חוזי פינוי, עדיין תקוע ולא נראה כי יצליח לקרום עור וגידים בקרוב. גם בעיריית אילת הפנו לאורך השנים כתף קרה לפרויקט ומנעו את קידומו בשלל דרכים, כך למשל החליטה מליאת מועצת העירייה לעכב בשנת 2011 את ההמלצה על תכנית פינוי בינוי של המתחם למגינת לבם של דיירי המתחם. האדריכל גיורא דותן, שמנסה בכל כוחו לקדם את התוכנית בשיתוף חברת 'ש.ל.י פרויקטים', אמר אז ל'ערב ערב': "ארבע שנים אנחנו בהליך של תיאום מול העירייה, אבל שום דבר לא קורה. ראש העירייה לא עמד בהתחייבותו", וזאת על אף שראש מינהלת השכונות הוותיקות, נחום סרי, הביע אז את דעתו הנחרצת כשאמר: "אני לא ישן בלילה בגלל הסכנה במבנה הזה ובגלל שדברים לא מתקדמים. יהיה שם אסון! המקום הזה מסוכן מכל הבחינות. זה מבייש את העיר שיש בה מבננה כזה". 

 

הוועדה המחוזית מיישרת קו עם העירייה


בפברואר 2013 קבעה הוועדה המחוזית, שהבחינה כי עיריית אילת מסתייגת מהתוכנית במקום, על דחייתה וזאת על אף שקבעה כי: "במצבו הנוכחי, נמצא ה'סינג סינג' בתהליך התדרדרות חמורה והזנחה, המהווים מפגע וסכנה למתגוררים בו ולסביבה". בנימוקי הדחיה נכתב אז כי תכנית אינה עולה בקנה אחד עם תכנית המתאר החדשה לעיר. חברי הוועדה המחוזית הבחינו כי חברי הוועדה המקומית באילת קיבלו את המלצת מהנדס העירייה להגביל את גובה מגדלי המגורים המתוכננים במתחם והסיקו מכך שהעירייה מעוניינת בתוכנית שונה. "הוועדה סבורה כי החלטת הוועדה המקומית משקפת אי נחת ממשית ביחס לתכנון המוצע ודי לעיין בפרטיה ותנאיה כדי להבין שאינה תומכת בתכנון זה והייתה רוצה לראות תכנון אחר אשר ייתן מענה טוב יותר להתחדשות השכונתית כולה", נכתב בהחלטת הוועדה המחוזית. כידוע, שיכוני הענק בשדרות התמרים שנבנו בשנות ה- 50' וידועים בכינוי 'סינג סינג', נמצאים במצב קשה ביותר. לפני שנים אחדות, המליץ משרד השיכון לעיריית אילת, לקדם את פרויקט פינוי בינוי ב'סינג סינג' באמצעות פנייה ליזם פרטי. במסלול זה, מקדם היזם את התוכנית על חשבונו, ולאחר שמוכר את הדירות, מוחזר לו הכסף באמצעות זיכוי מס. בתוכנית שגיבש היזם, הוא ביקש לפנות את הדיירים ולבנות עבורם דירות חדשות במגרש השייך למינהל מקרקעי ישראל, מאחורי בית הספר 'אלון'. במסגרת התוכנית, ייהרס בית ספר חב"ד וייבנה בידי הקבלן במקום אחר בעיר. בסך הכל ביקש היזם לבנות על השטח שיפונה: 13 בניינים, בהם 1,250 דירות: לאורך רחוב שדרות התמרים ייבנו בנייני מגורים עד 10 קומות ו-2,500 מ"ר של מסחר. מאחוריהם: מגדלים בני 25 קומות ושני מגדלים בני 30 קומות. בהמשך הביע משרד הפנים את דאגתו מאי היכולת לקדם את התוכנית וקבע כי: "על הרשות המקומית להכריז עליו כמבנה בלתי ראוי לשימוש, לפנות אותו ולזרוק את התושבים לרחוב לצורך העניין ובזה נגמר. אז יהיו מהומות ברחוב והפגנות", אמר הממונה על המחוז, אבי הלר בדיון שנערך בוועדה המחוזית באפריל 2013. במאי 2015 החלה העירייה, בהמלצת משרד הפנים, בהליך הכרזה על מבנה הסינג סינג כמבנה מסוכן, אלא שהליך זה נתקע בשל הקושי הרב להעבירו משפטית. 

 

הדמיית פינוי בינוי בסינג סינג

 

היועמ"ש לעירייה: לא ניתן לפנות למסלול "התחדשות עירונית"


לאור כך ניסו בעת האחרונה בעירייה לבחון דרך נוספת לעצירת מיזם הפינוי בינוי הפרטי וזאת באמצעות הסטתו מהאפיק היזמי הפרטי, לאפיק "רשויות מקומיות", כפי שנקבע בחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. במסלול זה, העירייה היא זו שמנהלת את הפרויקט מתחילתו ועד סופו, והיא זו שגם מפרסמת את המכרז לבחירת הקבלן. נתיב זה עולה בקנה אחד עם רצונה של העירייה לפעול במסגרת של "התחדשות עירונית" כוללת, ולא של פיתוח יזמי פרטי של מתחמים נפרדים. אלא שכאמור גם ניסיון זה נבלם השבוע באחת על ידי היועצת המשפטית לעירייה, עו"ד דפנה ישראלי, לאחר שזו הוציאה חוות דעת חד משמעית המבהירה כי על פי המידע המצוי בידה בעת הזו, אין לעירייה כל אפשרות חוקית לעצור את המיזם הפרטי המתנהל במקום ולהופכו לחלק מפרויקט ההתחדשות העירונית. וכך מסבירה עו"ד ישראלי את הדברים במייל שהוציאה לכלל חברי מועצת העירייה: "עקבות פניית מנכ"ל העירייה וכן פניות של חברי מועצה בנושא הפרויקט שבנדון ובדיקה ראשונית של הדברים, סברתי כי מן הראוי לעדכן את כלל חברי המועצה בדבר עמדתי הראשונית: פינוי בינוי בשכונות הוותיקות בכלל ובמתחם שבנדון בפרט הוא נושא חשוב וראוי לקידום והוא נתפס ככזה גם בעיני המדינה אשר חוקקה את חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ומסייעת לרשויות מקומיות המבקשות לבצע פרויקטים כאמור לרבות במימונם. עם זאת, כדי להיכנס למסלול רשויות מקומיות ישלעבוד באופן סדור וכדין בהתאם לתהליכים ונהלים שקבעה המדינה בעניין זה.
בין שאר התהליכים על הרשות המקומית להכין תוכנית אב להתחדשות עירונית הכוללת מתחמים לפינוי בינוי, להגיש בקשה מתאימה לרשות להתחדשות עירונית. אם וככל שיאושרו המתחמים לפינוי בינוי תוציא הרשות להתחדשות עירונית צו המכריז על המתחם כמתחם לפינוי בינוי, לאחר מכן יש לחתום על הסכם עם הרשות להתחדשות עירונית,  לבחור חברה מנהלת (לחתום עמה על הסכם אותו אמורים להציג בפני הרשות להתחדשות עירונית) וכן לבחור חברה (קבלן) באמצעות מכרז פומבי שיפורסם כדין על ידי הרשות המקומית לביצוע הפרויקט. שאר הדברים כמו פטור מהיטל השבחה וקרקע משלימה יכולים לבוא לדיון רק בשלב מאוחר יותר לאחר שבוצעו כל השלבים המוקדמים שפורטו לעיל ובנוסף קידומה של תוכנית מפורטת על מתחם שהוכרז בצו כמתחם לפינוי בינוי, וקבלת חוות דעת שמאיות וכלכליות מטעם הועדה המקומית המעידות על הכדאיות הכלכלית של העסקה. בהקשר זה אף יאמר כי יש לעמוד גם בדרישות רשות מקרקעי ישראל באשר לקרקע משלימה (שזה לא המקום לפרטן). בכל מקרה את הפטור מהיטל השבחה (חלקי או מלא) יכולים לאשר רק שר הפנים והבינוי והשיכון וגם זאת רק לאחר קבלת עמדת הרשות להתחדשות עירונית.
בנוסף יש לזכור כי כספי היטל השבחה הינם כספים של הציבור לטובת הציבור ואם מוותרים עליהם, באופן מלא או חלקי, יש לעשות זאת בזהירות רבה, בהסתמך על מסמכים רלוונטיים ובוודאי שעל פי כל דין.
אלא מאי, בדיקה העלתה כי במתחם המוצע, קיים יזם הפועל מזה תקופה ארוכה בהחתמת בעלי הזכויות ואף חתם עם מרביתם על חוזים. לפיכך, ברור כי במצב דברים זה, לא ניתן לקדם הנושא במסלול רשויות מקומיות שכן ברור כי הרשות המקומית לא תוכל לפרסם מכרז לבחירת קבלן לביצוע הפרויקט מקום בו כבר קיים יזם המחזיק בחוזים לגבי הקרקע אותה רוצה הרשות לקדם כמתחם לפינוי בינוי. בכך למעשה נפסלת האפשרות להתקדם במסלול רשויות. במסלול רשויות מקומיות, הרשות המקומית היא זו שמנהלת את הפרויקט מתחילתו עד סופו, לרבות הפיקוח עליו ואף אמונה במסגרת זו על הכספים המתקבלים מהמדינה ובכך גם אחריותה. במקרה זה, אין מדובר במצב דברים שבו הרשות מנהלת את הפרויקט שכן במקום כבר  פועל יזם מזה מספר שנים על כל המשמעויות הכרוכות בכך. אין באמור כדי למנוע מהרשות המקומית כדי לתת "רוח גבית" ליזם כזה או אחר, המבקש לקדם פרויקטים של פינוי בינוי אולם לא ניתן להתקדם במסלול רשויות מקומיות במצב הדברים הנוכחי. לפיכך אני תומכת בעמדת הגורם המקצועי בעירייה בנושא זה, מר נחום סרי, ראש מינהלת השכונות הותיקות והתחדשות עירונית אשר כתב עמדתו בנושא זה מכבר. בשלב זה ובהעדר כל האסמכתאות הנדרשות על ידי החוק והמדינה אף לא ניתן לאשר הנושא במועצת העיר. כל התקדמות במסלול רשויות מקומיות במצב הדברים הנוכחי, עלולה לחשוף משפטית (על כל המשתמע מכך) את הרשות המקומית ואת חברי המועצה באופן אישי שלא לצורך ובסופו של יום אף עלולה לפגוע בבעלי הזכויות במתחם המבקשים לקדם את הפרויקט. אעדכן, כי פניתי למנכ"ל העירייה ביום  13/6/19  לקבל תשובות לשאלות וכן מסמכים ככל שקיימים ברשות המקומית בהקשר זה, למעט טיוטת הסכם לא חתומה טרם קיבלתי מענה לפנייתי.
עם קבלת הנתונים המלאים אוכל להוציא חוות דעת מלאה. אומר בזהירות המתבקשת כי עמדתי זו נשענת על הנתונים כפי שיש בידי בעת הזו".

מעיריית אילת לא נמסרת תגובה עד למועד סגירת הגיליון.

 

פרויקט פינוי בינוי יעלים נכנס להקפאה

 

 צילום: רותם נועם

יזם הנדל"ן אבי כראל הבונה בימים אלו את מתחם Butterfly  הממוקם בין השדה המתפנה, תחנת המשטרה ומלון נובה, החל לקדם בפברואר 2018 את תכנית הפינוי בינוי השאפתנית ביותר באילת. במסגרת התכנית צפויות היו להיהרס 148 יחידות דיור בשכונת יעלים, הבנויות כיום ב-14 מבני טורים, ובמקומן ייבנו 1184 יחידות דיור שיתפרשו על פני שמונה בניינים בני 15 קומות. כראל אף ערך כנס דיירים בו נטלו חלק ראש העירייה מאיר יצחק הלוי, מהנדס העיר אסף אריכא ויו"ר הוועדה המקומית וסגן ראש העיר משה אלמקייס. מאחר והשטח האמור אינו מאפשר את ביצוע הפרויקט בצפיפות סבירה, צירף כראל אל התכנית קרקע סמוכה בבעלותו המתפרשת על שטח של 8 דונם. קרקע זו נרכשה על ידו עוד בשנת 2016 תמורת 12.5 מיליון שקל. 
 השבוע נודע ל'ערב ערב' כי כראל החליט להקפיא לעת הזו את הפרויקט, זאת לאחר שהתברר לו כי בבניינים האמורים להיהרס מופעלות כיום יחידות דיור רבות להשכרה יומית או ארוכת טווח, כאשר לדבריו, "בעלי הדירות הללו אינם ששים להביא לשינוי במצב הנכסים, ומעדיפים להותירם במצבם הנוכחי". כראל הדגיש כי הוא אינו מבטל את הפרויקט, ועם זאת הוא הוריד הילוך וכרגע הפרויקט נכנס להקפאה.


חדשות אילת - ערב ערב באילת  

בשליחת תגובה אני מסכים/ה לתנאי השימוש