חוק ומשפט

עצות למשכיר דירה

משכירים רבים נוטים לחשוב כי השכרת נכס אינו מצריך נקיטת פעולות מיוחדות ובכל מקרה יוכלו לפנות את השוכר ללא כל בעיה. חשיבה זו מוטעית, יותר ויותר משכירים מוצאים את עצמם מצויים בבעיות עם השוכרים ובעיות בניהול הנכס, דבר אשר מוביל לנזקים כבדים, הפסדים והוצאות כספיות רבות.
רק הסכם שכירות מפורט ומנוסח כראוי, הצופה את העתיד, מאפשר למשכיר להתמודד עם שוכר בעייתי ובעיקר עם שוכר שאינו מוכן לעזוב את המושכר. להלן 10 עצות למשכיר בניהול המושכר.
1. זהות המוכר - שוכר שהמסוגלות הכספית היא נמוכה או שוכר שהינו פושט רגל, לרוב הוא שוכר בעייתי. לפיכך, מומלץ כבר בהתחלה לתהות על קנקנו של השוכר, אודות עיסוקו, עברו, משפחתו. ניתן לבקש תלושי משכורת, המלצות ופרטים אודות המשכיר הקודם ואף לשוחח עימו.
2. מטרת ותקופת השכירות בנכס - יש להגדיר במפורש את מטרת ותקופת השכירות, לרבות קיצור תקופת השכירות על ידי המשכיר, על מנת למנוע מצב בו השוכר עושה שימוש בנכס, שאינו מוסכם.
3. אופציה להארכת השהייה במושכר - חשוב לקבוע מראש את התנאים למימוש האופציה להארכת תקופת השכירות בתקופה נוספת, לרבות גובה דמי השכירות, ככל שקיימת כזו, על מנת למנוע מצב בו השוכר נשאר במושכר בתום השכירות בטענה כי מומשה האופציה.
4. דמי השכירות - יש לקבוע את אופן ומועד תשלום דמי השכירות החודשיים וכן יש לקבוע את הסנקציה בגין אי עמידה בתשלום דמי השכירות. מומלץ כי דמי השכירות יופקדו באמצעות המחאות דחויות בידי המשכיר, מראש לכל תקופת השכירות, או באמצעות אמצעי תשלום, שיאפשרו למשכיר לגבות את החוב במהירות ובקלות.
5. התנהגות השוכר ושמירה על המושכר - יש לקבוע במפורש כיצד על השוכר לנהוג בנכס, מהם הפעולות המותרות מול הפעולות האסורות והסנקציות בגינן. פירוט זה יחסוך בעלויות בעתיד וימנע מצבים של אי ודאות או עמימות. כך למשל יש לקבוע כי השוכר מתחייב לשמור על המושכר וסביבתו, לא להכניס בעלי חיים או להעבירה לאחר.
6. בטחונות - לצורך הבטחת התחייבויות השוכר בהסכם, מומלץ לדרוש כי השוכר יפקיד בידי המשכיר בנוסף לדמי השכירות, ביטחונות, שיאפשרו למשכיר לגבות החוב ואת פינוי השוכר מהמושכר בקלות וכן יש לקבוע את אופן מימושם.
7. תשלום מיסים - מומלץ לקבוע את אופן תשלום חשבונות הארנונה, מים והחשמל או כל חשבון אחר מטעם הרשויות וכן את הפעולות בהם רשאי לנקוט המשכיר בגין אי תשלום חוב של השוכר.
8. זכויות המשכיר - יש להגדיר במפורש את הפעולות שרשאי המשכיר לנקוט בנכס, במקרה בו מפר השוכר את ההסכם, לרבות כניסת השוכר לדירה, על מנת לבדוק את מצבה, מעת לעת.
9. פיצוי מוסכם - מומלץ לקבוע בהסכם השכירות פיצוי מוסכם שעל השוכר לשלם למשכיר ללא הוכחת נזק, במידה והשוכר מפר את ההסכם הפרה יסודית. בנוסף יש לקבוע פיצוי בגין אי פינוי המושכר במועד או במצב של שהיית השוכר בדירה ללא רשות המשכיר .
10. סעיפים אחרים שיש לקבוע בהסכם השכירות הם, נושא הביטוחים של הנכס, צד ג’ ותכולה ואת אחריות המשכיר או השוכר לכל נזק שנגרם לנכס.
לסיכום - בכל הנוגע לניהול העסק והשכרתו, אל תתפשרו והקפידו על ניסוח ושמירת האינטרסים שלכם בהסכם השכירות. במקרה של הפרת ההסכם יש לפעול בהקדם ובאופן נחרץ למצוי האפשרויות העומדות לרשותכם, על מנת לחסוך בנזקים ובעליות מיותרות.