מה בין תמ"א 38 לפינוי בינוי?

התערבות בסביבה אורבנית חלשה יכולה להשפיע על רווחת התושבים. כך על פי תוצאות מחקר שנערך בברצלונה והראה שיפור בבריאותם של תושבי שכונות בברצלונה בעקבות תהליכי התחדשות עירונית בקנה מידה נרחב בשכונות המקופחות. כדי לשפר את תנאי החיים של דיירי השכונה, התמקדה התוכנית בשיפור הפיזי של סביבת המגורים, באינטגרציה חברתית וברווחים כלכליים שיניב שיפור השכונה.
בישראל, מעורבות הממשלה בחידוש שכונות אורבניות בא לביטוי בשני פרויקטים: תמ"א 38 ופינוי בינוי. פרויקטים אלה מאפשרים לא רק שיפור וחיזוק מבנים ישנים ושיפור חייהם של הדיירים בשכונות החלשות בערים, אלא גם הוספת דירות חדשות לשוק הנדל"ן.

למה בכלל הממשלה רוצה להיות מעורבת בהוספת דירות חדשות לשוק הנדל"ן? 

ובכן, כשהיצע הדירות החדשות עולה, מחירי הדירות יורדים וזהו אחד האינטרסים החשובים שהממשלה הצהירה עליהם בראש חוצות. אלא שמחירי הדירות מושפעים לא רק מההיצע אלא גם מהמיקום, משיעורי הריבית, מזמינות המשכנתא, מאחוזי האבטלה ומההיצע והביקוש. לכן, הממשלה תעשה בחכמה אם תיתן דעתה גם לגורמים אלה כאשר היא מתערבת כדי להוריד את מחירי הדירות בישראל.

תמ"א 38 -  למה זה כדאי לנו? 

תמ"א 38 (תכנית מתאר ארצית)

תכנית זו טובה גם לקבלן וגם לדיירים. הקבלן, שלוקח על עצמו לשפץ את הבניין על חשבונו, מקבל זכות לבנות קומות נוספות לבניין ולמכור אותן, בתמורה לכיסוי עלויות השיפוץ וטיפול בהיתרי הבנייה ובמסים הנדרשים. 
בעלי הדירות יקבלו בניין מודרני ומחוזק שיכול לעמוד ברעידות אדמה ותוספת של לפחות חדר אחד לדירה, כפי שאפשר לראות במימוש של תמ"א 38 בהרצליה. במקרים מסוימים, יתווספו למבנה גם מרפסות, חדרי אחסון, מגרש חנייה ואפילו מעלית, שישפרו את ערך הבניין. 
אין ספק שעל פניו הדברים נשמעים כמו מצב של win-win, ובכול זאת לא הרבה פרויקטים מסוג זה התרוממו. לכן, נדרשו שינויים בחוקי המס השונים שיתרמו לכך שפרויקטים אלה יהיו כלכליים לקבלנים. כמו כן, היה צורך לתקן גם את חוק הקרקעות כדי למנוע גניזת כל הפרויקט בשל התנגדות ולו של בעל דירה אחת בבניין. לאחר ששינויים אלה יושמו והמכשולים הוסרו, נראה שיותר פרויקטים מתחילים לצאת לדרך. בדרך זו יתווספו דירות נוספות לשוק הנדל"ן ובניינים ישנים יהיו בטוחים יותר.

פרויקט פינוי בינוי

במסגרת פינוי בינוי בעלי הדירות מפונים באופן זמני מדירותיהם, כך שהבניינים עשויים להיהרס לחלוטין ולהיבנות מחדש. הדיירים חוזרים לדירות חדשות לאחר שהבניין נבנה מחדש. 
במסגרת פרויקט זה הקבלן משלם את כל עלויות ההריסה, הבנייה והעברת בעלי הדירות לדיור מושכר זמני במהלך הבנייה. בתמורה, הקבלן מוסיף דירות חדשות לבניין, שאותן יוכל למכור כדי להרוויח מהפרויקט.
בעלי הדירות מקבלים, כאמור, דירה חדשה, גדולה יותר ובטוחה יותר ממה שהיה להם בעבר. גם בפרויקט זה ערך הדירות בבניין עולה, המבנה החדש מייפה את העיר ומוסיף דירות נוספות לשוק.