פרסומת
דלג

כמה עולה לשכור חנות באזור התיירות של אילת

מאת: רותם נועם למערכת ערב ערב באילת ● צילום: רוני מויאל ● 14/12/2018 15:45 ● ערב ערב 2893
תיק המתנהל בימים אלו בבית המשפט השלום בבאר שבע חושף חוות דעת פרטית המנתחת חוזי שכירות בקניונים שבאזור התיירות ומגלה כמה בעצם עולה לשכור חנות באזור היוקרתי בעיר ● במסגרת התביעה נדרשת חברת מ.ט.ר המפעילה מסעדה במבנה על הטיילת, לפנות את המקום ולשלם סך של למעלה מחצי מיליון ₪ בגין השימוש שהיא עושה בנכס, אותו היא מסרבת לפנות לדרישת מינהל מקרקעי ישראל
כמה עולה לשכור חנות באזור התיירות של אילת
מ.ט.ר טוענת: כל המבנים שנבנו להפעלת חופים כשלו כלכלית וחלקם נטושים עד היום. מסעדת המריבה

בית המשפט השלום בבאר שבע, קבע כי החברה לפיתוח חוף אילת תצורף להליך שמנהל מינהל מקרקעי ישראל כנגד חברת מ.ט.ר מסעדות וארוח בע"מ שבבעלות המסעדן ויזם הנדל"ן אבי כראל, לסילוק ידה ממקרקעין השייכים לו על טיילת החוף הצפוני, וכן לתשלום דמי שימוש ורווח יזמי בגובה של כ-550 אלף ₪. 

 

המינהל: "שטח הפטיו במסעדה קורה של כדין"


בכתב התביעה מגוללת רשות מקרקעי ישראל את סיפורו של אחד משני המבנים שנבנו על טיילת החוף הצפוני בין מלון רויאל ביץ' למלון דן, מבנה בו פועלת כיום מסעדה אסיאתית השייכת לחברת מ.ט.ר. המבנה המדובר הינו בגודל 175 מ"ר, אך קומה א' שלו סגורה ואינה נמצאת בשימוש. מכתב התביעה שהוגש עוד בנובמבר 2017 עולה כי המגרש הוקצה למ.ט.ר בדצמבר 2009  לתקופה זמנית בת חמש שנים שהסתיימה בפברואר 2015, אז היה עליה לפנות את השטח, אלא שעל אף התראות חוזרות ונשנות לא פונה הנכס והמסעדה הפועלת בו ממשיכה לפעול גם כיום. התביעה מבקשת להכיר בפלישה כפגיעה בסביה החופית השייכת לציבור: "התמריץ לפגיעה בקרקעות המדינה הוא כלכלי", נכתב בתביעה, "כל עוד כדאיותה הכלכלית של הפלישה למקרקעי הציבור אינה נפגמת, וניתן להמשיך להפיק ממנה עושר, נמצאים הליכי האכיפה חסרים ובלתי אפקטיביים...תכליתה של תביעה זו להביא לקיצו מצב זה". כבר במהלך 2010 נחתמו חוזים בין מ.ט.ר למדינה ולעיריית אילת וכן בינה ובין חפח"א. ביוני 2014 ביקשה מ.ט.ר להאריך את תוקף המכרז שלה במקום, המדינה מצדה דרשה כי מ.ט.ר תפקיד את הערבות לה נדרשה במסמכי המכרז. מ.ט.ר טענה כי יש להאריך את תקופת המכרז שכן נדרשו לה חודשים על מנת לשפץ את הנכס ולהשמישו. רק במאי 2015, לאחר תום תקופת המכרז, העבירה מ.ט.ר את הערבות הנדרשת שפקעה כעבור 3 חודשים, מאז דורשת המדינה את פינוי הנכס, אך אף שהאריכה את מועד הפינוי לינואר 2016, הארכה בת עשרה חודשים מעבר לתקופת ההרשאה, לא יצאה מ.ט.ר מהשטח עד היום והמדינה חילטה את הערבות שבידה. עוד טוענת המדינה כי בפועל שטח הפטיו במסעדה קורה שלא כדין בקירוי קשיח ונסגר ללא היתר כחלק משטח המסעדה. 

 

מ.ט.ר: "חפח"א מעוניינת כי נשאר בנכס ללא מכרז"


בכתב הגנתה טענה מ.ט.ר לחוסר תום לב בהתנהלות המינהל מולה: "התובעת פרסמה את המכרז בעת שהנכס היה ריק במשך שנה וחצי, מתוחם ונעול באופן שלא ניתן אפילו לראות את הנכס", לאור כך טוענת מ.ט.ר כי דרישה לחתום על הסכם שמקבל את הנכס AS IS לוקה בחוסר תום לב. "לאחר הזכייה במכרז, התחוור לנתבעת כי הנכס שבור לחלוטין ולצורך השימוש בו יש צורך בהשקעה מאסיבית שאורכת חודשים רבים...מטעם זה בלבד היה על התובעת להאריך את ההסכם ההרשאה...המצב כיום הוא שחפח"א האריכה את השכירות של הנתבעת במבנה כך שהיא מקבלת מהנתבעת דמי שכירות, היא מרוצה מהנתבעת עד מאוד, ומעוניינת בהפעלת המזנון על ידי הנתבעת. בעוד התובעת (המינהל ומדינת שיראל) אינה מעוניינת בהארכת חוזה ההרשאה, זאת למרות שהחוזה הוארך בהתנהגות". מ.ט.ר טוענת כי חלים בעניינה נימוקים המצדיקים את המשך שכירותה את המקום גם ללא מכרז נוסף, בין היתר היא מציינת את העובדה כי גם הניסיון עם המפעיל הקודם של המקום לא צלח והסתיים בהליכים משפטיים שהיה על המינהל לנקוט לצורך פינוי השוכר, תוך עמידת הנכס סגור ועזוב במשך כשנה וחצי. במבנה נוסף בחוף סמוך, הסתיימה ההתקשרות גם כן בהליכים משפטיים משום שאורך ההתקשרות אינו ארוך דיו על מנת להוציא את ההשקעה וכן רווחים עבור המפעיל, ובמרחק 80 מטר מהמסעדה נשוא התביעה עומד נכס זהה, אף הוא בבעלות חפח"א שעומד שומם ומזנח שנים ארוכות ומהווה מפגע סביבתי. לעומת זאת ההתקשרות עם מ.ט.ר, טוענת החברה, התגלת כמועילה ומיטיבה עם כל הצדדים. עוד טוענת מ.ט.ר כי מניסיון העבר במכרז בו היא זכתה, לא צפוי מכרז חדש להביא להצעות טובות יותר מבחינת המינהל וחפח"א. מ.ט.ר מדגישה כי מוכנה לערוך התחשבנות עם המינהל ולהפקיד בבית המשפט את הסכומים שאינם שנויים במחלוקת ככל שאלה קיימים. המינהל השיב לכתב ההגנה וטען מנגד כי מ.ט.ר מעולם לא ביקשה לראות את הנכס טרם כניסתה אליו וכי מעולם לא פנתה עד להליכים המשפטיים בטענה כזו או אחרת על מצבו של הנכס. כן טוען המינהל כי חפח"א אינה בעלת הקרקע אלא רק בעלת המבנה ולכן אין משמעות לרצונה של חפח"א להמשיך ולהשכיר את הנכס למ.ט.ר, שכן המדינה כפופה לחוק חובת מכרזים בנושא. בכל מקרה טוענים במינהל, כפוף החוזה עם חפח"א לחוזה עם המדינה. עוד טען המינהל כי טענת מ.ט.ר כאילו ישנה הסכמה שבשתיקה להמשך ישיבתם במקום אינה נכונה זאת בשל מכתבי הדרישה לפינוי הנכס שהוצאו על ידה. 
כאמור, פסק בית המשפט כי: "נוכח המחלוקות בין הצדדים, כעולה מכתבי טענותיהם, ועת עסקינן בקרקע שנחתמו לגביה חוזים הן מול התובעת והן מול החברה לפיתוח חוף אילת...אני מורה על צירופה של  חפח"א , שנוכחותה דרושה כדי לאפשר לבית המשפט להכריע ביעילות ובשלמות בכל השאלות הכרוכות בתובענה. על חפח"א  להגיש את עמדתה באשר למעמדה של הקרקע נשוא התביעה, בעלי הזכויות בה, מעמדה של התובעת ו/או הנתבעת בקרקע, מעמדה שלה בקרקע, תוקפו של המכרז, קבלת דמי שכירות חודשיים מטעם הנתבעת וכדומה, וכן את התייחסותה לטענות הצדדים בדבר זכויותיהם הנטענות בקרקע וכדו',  וזאת בתוך 45 יום".

 

כמה עולה מ"ר השכרה באזור המלונות של אילת


לאחרונה מינה בית המשפט שמאי מקרקעין מטעמו, במטרה לקבל חוות דעת מקצועית לגבי שומת המקרקעין, דמי שימוש ורווח יזמי. הנתבעת, חב' מ.ט.ר, הגישה מצדה חוות דעת מומחה של שמאית מטעמה, מיכל בר פרו, בה נחשפים נתוני עלות השכרת נכסים מסחריים בטיילת הצפונית של אילת. מחוות הדעת עולה למשל כי בפרויקט "חוף הטיילת" מול החזית המסחרית של מלון רימונים, המושכרת לארבעה שוכרים, דמי השכירות הם בטווח שבין 485 ₪ למ"ר עד 550 ₪ למטר. הסכם שכירות אחד מבין הארבעה עומד על 1000 ₪ למ"ר. בקניון "מול הים", נטען בחוות הדעת, הכולל 122 חנויות ומשתרע על כ-11 אלף מ"ר, עומד הפידיון למ"ר על 4,825 ₪ בחודש. כך שעל פי שיעור סביר של 15% בגין דמי שכירות (600 ₪ למ"ר) + ניהול (119 ₪ למ"ר), מתקבלים כ-719 ₪ למ"ר, כך לפחות על פי פרסום בעיתונות מ-11/15. במרכז המסחרי "רד" מושכר הנכס ל-11 שוכרים, דמי השכירות במקום נעים בטווח שבין 110 ₪ למ"ר ל-380 ₪ למ"ר. בקניון ה"אייס מול", כולל הקניון כ-150 חנויות בשטח של כ-14.7 אלף מ"ר, דמי השכירות הממוצעים לשטחי החנויות ללא תוספת מפדיון, על פי נתוני החברה לשנת 2015, הנם בסך של 427 ₪ למ"ר.
מכלל הנתונים שמציגה חוות הדעת (ושכאמור מתייחסים לשנת 2015), עולה כי דמי השכירות למ"ר מסחרי באזור המלונות באילת הנם בגבולות 400 ₪ למ"ר ואולם חוות הדעת מדגישה כי הנתונים הללו הם ביחס לנכסים מסחריים בהם לא קיימת מגבלת שימושים בהתאם לייעוד, זאת בניגוד למקרה הנדון בתביעה, בו מדובר בנכס המוגבל לשימוש מסעדנות, ומכאן שנדרשת הפחתה של כ-40%, כך ששוויו של מ"ר בנכס כזה צריכה לעמוד על 24 ₪ למ"ר. לסיכום טוענת השמאית מטעם מ.ט.ר, כי דמי השימוש הראויים במסעדה אמורים להיות כ-240,000 ₪ לתקופה של 32 החודשים מאז פקע הזיכיון מכוחו החזיקה מ.ט.ר במקום ועד ליום הגשת התביעה (2/15-9/17), קרי: ממוצע של 7,500 ₪ לחודש.   


חדשות אילת - ערב ערב באילת

בשליחת תגובה אני מסכים/ה לתנאי השימוש