האם תציל Airbnb את שוק נדל''ן היוקרה באילת?

רק שלוש עסקאות נדל"ן חצו באילת את רף 4 המיליון ב-2018. כמעט קיפאון. וילה בת 7 חדרים בגודל 250 מ"ר, בבדרך הבשמים ברובע 6 בשחמון, נמכרה ב-4 מיליון ₪, וילה בת 8 חדרים בגודל 290 מ"ר הממוקמת במשעול תלתן בשכונת אמדר הוותיקה שבצופית תחתית, נמכרה ב-4.5 מיליון, ווילה בסמטת צוקים בגודל 180 מ"ר, ובה 7 חדרים, נמכרה ב-4.25 מיליון שקל. המספרים הללו מגרדים את המחצית מגובה הסכומים אליהם היה מורגל שוק נדל"ן היוקרה באילת בשנים 2008-2015, אז נמכרה בסוף 2008 וילה בשחמון ב-12 מיליון ₪, סכום שהוא שיא עסקאות הנדל"ן הפרטי באילת מאז ומעולם. ב-2010 נמכרה בשחמון וילה ב-9.2 מיליון, וב-2013 נמכרה בשחמון וילה ב-10.3. ב- 2015 נמכרו באילת שלוש וילות בעלות של יותר מ-8 מיליון ₪ כל אחת. אלא שמאז הקשה שר האוצר משה כחלון על משקיעי החוץ, נעלמו היהודים הצרפתים העשירים שהיוו את קרקע הגידול של שוק נדל"ן היוקרה בעיר לאורך שנות הפריחה. אם הצרפתים שלטו על השוק בעשור הקודם, כי אז קדמו להם האוליגרכים הרוסים שאימצו את אילת בראשית המילניום לתקופה. זה היה תור הזהב של שוק היוקרה באילת, אז עמד שעור רכישות המשקיעים הזרים בישראל על 30%-40% מהשוק, בעוד שכיום הוא עומד על 12%-13% תוך שהוא מאופיין במשקיעים מקומיים ולא מחו"ל. 

שוק Airbnb צומח בקצב מהיר

ככלל מאופיין שוק היוקרה באילת בהיצע הנמוך שהוא מציע, זו גם אולי הסיבה לכך שערך הנדל"ן בעיר המשיך לטפס, אף אם במתינות, לאורך השנים. לאחרונה חשים בשוק בהתעוררות מסוימת ויש הקושרים אותה בצפי לגידול בזרימת תיירי הלואו קוסט לאילת ששילש עצמו מאז החל סבסוד כרטיסי הטיסה של משרד התיירות. מאחר ובאילת לא צפויים לקום מספר משמעותי של חדרי בתי מלון בעשר השנים הקרובות, מה גם שמדובר בפלח שוק הפונה לרמות מחירים נמוכות מאלה שמציעים מלונות אילת. לפיכך, הופכת האפשרות של Airbnb לאופציית השקעה המבטיחה תשואות גבוהות בהרבה מאלה שתקנה שכירות רגילה. לפיכך המשך הצלחה במספר התיירים המגיעים לאילת, בהחלט עשויה לעודד רכישת דירות ווילות גדולות, למטרת חלוקתן ליחידות אירוח. אם בעבר נהנו בעלי דירות באילת מתשואות בגובה 6%, כיום הם מסתפקים ב-4%. הפיכת דירה גדולה לדירת Airbnb יכולה להשיב את רמות התשואה הללו ויותר. אלא שהתזה הסו דינה עוד להתברר. על מגמה זו מצביעים נתוני 2018, מהם עולה כי על אף הקיפאון בשוק היוקרה, נרשמה בשנה זו במגזר היוקרה לייט 74 עסקאות שטווח מחיריהן נע בין 2 מיליון ₪ ל-4 מיליון ₪. רק לשם ההשוואה, ב-201 נרשמו באילת 45 עסקאות בטווח זה, ב-2011 – 42 עסקאות, ב-2012 36 עסקאות, ב-2013 23 עסקאות, ב- 2014 26 עסקאות, ב-2015 43 עסקאות, ב-2016 55 עסקאות, וב-2017 55 עסקאות. הזינוק לפיכך במספר העסקאות ב-2018 יכול ללמד על מגמה זו, שכן זהו טווח המחירים האידאלי עבור דירות המיועדות לחלוקה ליחידות אירוח. אתר השוואת המלונות הוטל קומביינד פרסם מחקר שערך ממנו עולה כי באילת היו ב-2017 היו באילת 497 נכסי Airbnb, כאשר ב-2017 התווספו 135 נכסים, וב-2016 136 נכסים. יש להניח כי קצב גידול זה נמשך גם ב-2018. מחצית מאותן 74 עסקאות יוקרה לייט היו של דירות חדשות. מאחר ורוב המשקיעים כיום באילת הם ישראלים, ומאחר ולא מדובר במשפרי דיור מקומיים, ומאחר והביקוש לדירות גדולות באילת עבור משפחות בעלות יכולת כלכלית גבוהה היא יחסית נמוכה ביחס לערים אחרות ובוודאי שלא השתנה בשנים האחרונות באופן דרמטי, לא מן הנמנע כי דירות אלו נרכשות כהשקעה ויוסבו ליחידות דיור ואירוח.

גם שוק בשכירות מזנק

את בריחת המשקיעים מרגישים היטב גם בשוק השכירות ברחבי הארץ. בדיקת 'ממון' של ידיעות אחרונות ועורך מחירות הדיור לוי יצחק מעלה כי שכר הדירה בישראל התייקר בממוצע ב-5.3% בין מאי 2018 למאי 2019. אחת הסיבות לזינוק היא אלפי הזוכים בהגרלות דיור למשתכן שנאלצים כעת להמתין שנים עד למועד השלמת דירותיהם, או שפשוט אינם מעוניינים לגור במקומות בהם זכו, ובינתיים נאלצים לשכור דירות תוך הכבדה על אזורי הביקוש. באילת המצב אינו שונה ואף שנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מצביעים על עלייה מתונה במדד השכירות בגובה 2.2% בלבד, הרי שבדיקת ממון ולוי יצחק מעלה כי המציאות אגרסיבית הרבה יותר וכי שכירות בדירת 3 חדרים בעיר התייקרה ב-8.8%, ובדירות בנות 4 חדרים זינקה השכירות באילת ב-17.5%.

חדשות אילת - ערב ערב באילת