בוקר טוב נדל"ן
מאת: מירב לוי דיאמנט למערכת ערב ערב באילת גיליון: 2091, 25/7/2003

שנתיים קשות עברו על שוק הנדל"ן המקומי. אילת שנחשבה ל"יהלום הנדל"ן של המדינה" נכנסה לשנת חורף ארוכה, אלא שבחודשים האחרונים משהו טוב קורה בתחום והמתווכים שוב מחייכים כל הדרך לעסקאות. הבשורה הטובה - יש משקיעים, הבשורה הרעה - רק אם מורידים מחירים, מוכרים. טיפ למביני עניין - אם יש לכם כסף פנוי זה הזמן לרכוש דירה.


שנתיים קשות עברו על שוק הנדל"ן המקומי שרשם משבר חסר תקדים. אילת שנחשבה בתקופת טרום האינתיפאדה ליהלום נדל"ני וסוכנויות תיווך בעיר נפתחו כמו פטריות שלאחר הגשם, הפכה כמעט בין לילה לבית קברות לנדל"ן. מתווכים שחייכו כל הדרך אל הבנק הפסיקו לחייך, סוכנויות תיווך נסגרו ופרוייקטים יוקרתיים פשטו את הרגל. משקיעים שהגיעו לעיר מכל קצות העולם נעלמו יחד עם האינתיפאדה. לאף אחד לא היה אכפת שבאילת שקט והשמש ממשיכה לזרוח. התיירים נעלמו מרחובות העיר, הדולר זינק לשמיים, דיבורים על מלחמה בעירק החמירו את המצב ומחירי הדירות בעיר צנחו לשפל חסר תקדים. אלא שבחודשים האחרונים משהו טוב קורה בתחום הנדל"ן בעיר. "גלגלי השוק חזרו לנוע" הם מבשרים. ומצביעים על כמה גורמים. ניצחון ארה"ב בעירק, דיבורים על הבנה ושקט אזורי, משקיעי הענק מגלים לאחרונה עניין באילת ומדברים על אטרקציות חדשות, הדולר יורד והקזינו חוזר אל סדר היום הציבורי, אולי חזק מבכל הזמנים (ממשלה חילונית זוכרים?).

המחירים עדיין נמוכים
לצד התעוררות שוק הנדל"ן בעיר נשארו עדיין מחירי הדירות נמוכים. "קונים יש", אומרים המתווכים ומוסיפים באותה נשימה "מי שבאמת רוצה למכור צריך לרדת במחיר ולהתגמש אחרת יתקע עם הנכס". משקיעים, בעלי אמצעים וכסף פנוי מחפשים את מחירי 'סוף העונה'. אף אחד מהם לא יסכים לשלם עבור דירה את הערך הריאלי שלה. הם מחפשים את המוכרים הלחוצים. מסתובב לו משקיע שכזה בין הבתים למכירה בעיר, הוא מגיע לדירה שנרכשה רק לפני שלוש שנים בסכום של 210,000$, היום מבקשים עבורה 175 אלף דולר אבל זה לא מספיק לו. הוא מתרשם, מהנהן ומציע במקום 150 אלף דולר (מי שלחוץ ויש לא מעטים כאלו) לא חושב פעמיים ומוכר וכך ממשיך שוק המחירים לרדת. גם הצרפתים לא אמרו עדין את המילה האחרונה שלהם בתחום הנדל"ן בעיר, הם מחפשים את העסקאות המשתלמות וסוגרים. תוסיפו לכל אלו את מחירי הדירות החדשות שרשמו ירידה משמעותית והנה לכם כל הסיבות להבין שאם לא תרדו במחירים, לא תמכרו.

כמה עוד נרד?
מומחי נדל"ן איתם דיברנו השבוע, הציעו למוכרים הפוטנציאלים לא להישבר ולא למהר למכור. "מי שיכול להחזיק מעמד עוד חודשים אחדים, יוכל להנות מעליה של מחירי הדירות בעיר", אמרו לנו השבוע יודעי דבר. באילת נותרו היום לכל היתר 200 דירות חדשות אחרונות למכירה. במשרד השיכון ובמנהל מקרקעי ישראל מתכוונים בקרוב לשווק קרקעות ברובע 6 בשחמון ואולם עד שכל התהליך הזה ייצא לדרך ייהנו מוכרי דירות היד השניה בעיר מתקופה של שנה וחצי שנתיים עם דירות חדשות על הנייר בלבד. העובדה כי שוק הנדל"ן באילת הגיע לרוויה מסויימת משאירה בסימן שאלה את נכונותם של קבלני בניה לרוץ למכרז הקרקעות, מכאן ומכאן הסביר השבוע מומחה נדל"ן "קשה לי להאמין שאנשים ירוצו לקנות דירות חדשות, בזמן שהעיר מלאה בדירות יד שניה. למה להמתין שנתיים לבניה? לשלם משכנתא ובמקביל לשלם דמי שכירות, אם אפשר לקנות דירה קיימת? "נתון זה בדיוק עלול להקפיץ בחודשים הקרובים את מחירי הדירות. לכן ממליצים המבינים בנדל"ן "מי שיש לו כסף פנוי זה בדיוק הזמן לרכוש. המחירים נמוכים, הדולר נמוך, ההיצע אדיר".



אפ טאון ודאון טאון
תופעה שלא נעלמה במרוצת השנה האחרונה מעיניהם של המתווכים, היא הירידה הדרסטית במחירי הדירות במרכז העיר. המתווכים מדברים היום על תחילה של חלוקת העיר ל'אפ טאון', העיר העלית ו'הדאון טאון' העיר התחתית, על כל המשתמע מכך. קו חציית העיר עובר באזור שכונת ששת הימים. "הבתים מעל קו זה,, אומרים המתווכים "יכולים עוד לעלות במחיר. הדירות יפות, חדשות יחסית ובעיקר חדרי המדרגות לא הרוסים", לעומת זאת בבתים ב'דאון טאון'. הכניסות הרוסות ומזוהמות, הדירות מוזנחות שלא לדבר על דירות קטנות שחולקו לכמה יחידות דיור עלובות. דירות באלפים לדוגמא צנחו למחירי 50-55 אלף דולר, טרומים שנחשבו עד לפני כמה שנים לבניה מועדפת נמכרים היום בסביבות 50-65 אלף דולר, אפילו באזור החמשת אלפים צנחו המחירים. דירת 3 חדשים תוכלו למצוא שם גם במחיר של 55 אלף דולר. "אם המצב התחזוקתי של הבניינים לא ישתפר, אף פעם לא יעלו מחירי הדירות באזורים אלו.
מחירי השכירות - נשמרים

לעומת מחירי הדירות הצונחים, מחירי השכירות באילת שומרים על גובהם הריאלי. בחורף אומנם רושמת העיר ירידה של כ- 10% במחירי השכירות ואולם נתון זה עובר שלב מתקן עם בוא הקיץ. המתווכים תלו את התופעה בין השאר בקליטה המחודשת של עובדי בתי המלון בתקופת הקיץ. "אסור לזלזל בכוח של בתי המלון בעיר ובהשפעתם על שוק הנדל"ן". בעוד שהבתים הקטנים נדרשים בעיקר לצרכי שכירות והם שומרים על ערכם, הולך ומצטמצם הפער שבין דמי שכירות של דירות גדולות לאלו של הקטנות. דירת 4 חדרים מושכרת היום בין 550-600 דולר ופנטהאוז עם 6 חדרים או קוט'ג עם 6-7 ב- 750-700 דולר. "הכל עניין של היצע וביקוש", מזכירים המתווכים.
תיווך קלרה - "קזינו ואז כולנו נחייך"

שלי קדוש, מתיווך 'קלרה' מבהירה באופן חד משמעי כי מה שעשוי להקפיץ את שוק הנדל"ן בעיר הוא הקמת הקזינו. "ברגע שיקום כאן קזינו כולנו נחייך בדרך אל הבנק".

יש היום עבודה למתווכים?
"יש עבודה, ברוך השם, אם כי בגלל מחירי הדירות הנמוכים יחסית, אנשים מעדיפים לנסות למכור לבד, כדי לחסוך בעמלת תיווך".

איזה אזור הכי מבוקש בעיר?
"אזור מרכז השחמון כי זה קרוב לביה"ס, למרכז הקניות של השכונה ויש שם הכל. עדין נשארו בתמונה גם שכונות מערב 6,7".
תיווך אריה - מחסור בדירות גן

אריה רובין, מתיווך 'אריה' מוסיף לרשימת הגורמים שהחיו את שוק הנדל"ן בעיר גם את חוק הנגב. לדבריו ההטבה שהופסקה בחודש שעבר האיצה זוגות צעירים במרוצת החודשים האחרונים, למהר ולרכוש דירות, כמו כן הוא מזכיר כי הריבית היורדת במשק הוזילה את המשכנתאות.

יש היום מחסור של דירות בשוק?
"זה אולי מפליא אבל כן, יש מחסור קריטי בדירות בשכונות טובות. למרות המחירים הנמוכים יחסית, יש דירות ששמרו על ערכן כמו למשל דירות 3 ו-4 חדרים עם מרפסות בשחמון. דירות גן בשחמון 4,3 חדרים אפילו עלו במחיר, בגלל הביקוש הרב. בפועל אין למצוא היום דירות כאלו למכירה".

מה האזור המבוקש בעיר?
"חד משמעית השחמון. כנגד כל אלו שטענו כי זו תהיה שכונה לא מוצלחת, שכונה שיושבת על אדמה רועדת, על מזבלה, בפועל הוכח, שזו שכונה מוצלחת עם תוכנית מתאר מסודרת, איכות חיים טובה. בשכונה יש כל מה שהתושבים צריכים אפילו מקווה. אזורי מערב 6 , 7 מתחילים להיחלש. האילתים מעדיפים היום בניה נמוכה יותר".

מה מצב השכירות בעיר?
"שכר הדירה שמקבלים באילת הוא מהגבוהים בארץ, נתון זה חשוב למשקיעים שמחפשים דירה לרכישה בעיר. אסור לשכוח שאילת זה לא ירוחם ולא מצפה, יש כאן בתי מלון גדולים שהם עוגנים חזקים על מפת הכלכלה בארץ. אני מאמין שבעלי בתי המלונות האלו שיש להם כוח רב יפעילו לחצים על הממשלה וקזינו הוא רק עניין של זמן".

שווה לקנות עכשיו דירה?
"היה שווה עוד יותר לפני חודש כשחוק הנגב היה תקף, אבל עדין לפי מה שצופים לאילת בעתיד, שווה מאוד".


תיווך 'דני שנטל', "הצרפתים רוכשים"
דני שנטל המתעסק בעיקר במכירות דירות יוקרה, וילות וקוטג'ים בעיר, מספק נתון לגבי כוח הקנייה של הצרפתים "אצלי במשרד על כל 4 וילות שנמכרות, 3 נרכשו על ידי צרפתים".
שנטל מצביע על דירות הגן כמבוקשות ביותר בעיר, "יש ביקוש עז ואין היצע, מה שמקפיץ את המחיר". לעומת זאת הוא מצביע על דירות 3,4 חדרים בלי מרפסות כעל הדירות שרשמו את ירידת המחירים הגדולה ביותר. "היום מחפשים גינה או לפחות מרפסת".

קל לסחור היום בקוטג'ים ובווילות?
"ממש לא. הבעיה העיקרית היא שהמוכרים לא ממהרים להוריד במחירים. במצב השוק היום באילת רק מי שמוריד - מוכר. עם ישראל קונה דירות לא על פי הצרכים אלא לפי ה'דיל'. גם אם בן אדם לא צריך דירת 7 חדרים הוא קונה כי היא היתה במחיר טוב. אחר כך הוא מגלה שבעצם הזול הזה יצא יקר, כי בכסף שהוא ישקיע בדירה הוא יכול לקנות משהו חדש וטוב. זה האופי שלנו".

איזה קליינטים הם הצרפתים?
"קליינטים קשים מאוד, אבל הם יודעים מה הם רוצים ולא מסתפקים בפחות מהכי טוב. המיקום, זה הדבר הכי חשוב להם והם משתלטים על האזורים הטובים ביותר בעיר. הם מעדיפים את הוילות ודירות היוקרה הקרובות לים ולדעתי הם יודעים מה הם עושים, כי כשתהיה קפיצת מחירים, שם תהיה הקפיצה הגדולה".

קל למכור היום נדל"ן באילת?
"תלוי מה ולמי. העיר היום נראית, לצערי, כמו ג'בליה. העירייה וגם התושבים אשמים בהזנחה הנוראית הזו. היתה לי משקיעה מארה"ב שרצתה לקנות נכס באילת. אחרי שהיא ראתה את השכונות והרחובות בעיר ונכנסה לכניסות היא ויתרה על הרעיון והודיעה שהיא לעולם לא תבוא לגור במקום כזה".
תיווך "מכירות הנאמן" - למרות שבוכים - קונים

לצד דיבורים על המצב הכלכלי הקשה בארץ ובאילת והאטה בתחום הנדל"ן בשנתיים האחרונות, מבהיר מאיר רוזלס מתיווך 'מכירות הנאמן', כי בכל האמור לדירות חדשות קצב המכירות לא איכזב. רוזלס העוסק במכירת פרוייקטים חדשים ומרכזים מסחריים מבהיר, כי מאז שנת 2000 כמעט ולא קמו בעיר פרוייקטים חדשים. "בכל התקופה האחרונה אנחנו מוכרים את הפרוייקט שהתחיל בסביבות שנת 2000, ככל שמתקדמים עם המכירות ומלאי הדירות קטן, קצב המכירות יורד וזה טבעי. באופן כללי קצב המכירות לא איכזב. היום נותרו בשוק כ- 200 דירות חדשות וזה כלום. ההערכה שלי, היא שעד לסוף השנה לא יישארו דירות חדשות במלאי, מה שאומר, שעד לשיווק הקרקעות ברובע 6 ועד לתחילת העבודות ערך דירות יד שניה יעלה בעיר, ובכלל השקט הבטחוני שיש היום במדינה, דיבורים על פיתוח מואץ באילת, משקיעים גדולים שמגלים עניין בהקמת אטרקציות בעיר והקזינו, כל אלו יכולים להביא את התפנית החדה במחירי הדירות".

אתה היית קונה היום דירה?
"כן, וגם קניתי. אין זמן מתאים יותר לרכישת דירה. מחירי הדירות בתחתית, הדולר נמוך ועליית המחירים נראית באופק".

אז מה אנשים סתם בוכים?
"אנשים בוכים אבל קונים. הדירות החדשות נרכשות בעיקר על ידי זוגות צעירים וצפוניים שרוצים להשקיע באילת. ההכנסות מהשכרת הדירה באילת ביחס למחיר הדירה הן מהגבוהות בארץ".

העובדה כי מחירי הדירות החדשות נקבעו בשקלים ולא בדולרים עוזר למכירות?
"תקנה ממשלתית שיצאה לפני כשנתיים, מחייבת קבלנים לתמחר מחירי דירות בשקלים בלבד. מי שעובר על זה צפוי לקנס גבוה, נתון זה סייע במכירת דירות מאחר וגם את המשכנתא מקבל הרוכש בשקלים. באופן כזה לא עלול להיווצר פער בין סכום המשכנתא שהתקבל לערך הדירה שקפץ עם הדולר".

מהו האזור המועדף אצלך?
"השחמון ובגדול. יש שם דירות לכל כיס".




 


 
 

תגובות
אין תגובות לכתבה זאת.

  • מדורים
  • מגזינים
  • ארכיונים

פרסומת
דלג